兰州市政府投资项目跟踪审计暂行规定
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兰州市政府投资项目跟踪审计暂行规定
甘肃省兰州市人民政府
兰州市政府投资项目跟踪审计暂行规定
第一章 总 则
第一条 为了加强对政府投资项目的审计监督，规范建设行为,提高投资效益，根据《中华人民共和国审计法实施条例》、《审计机关国家建设项目审计准则》、《兰州市国家建设项目审计监督办法》等法规、规章的有关规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市政府投资项目的跟踪审计监督。
本规定所称政府投资项目跟踪审计，是指审计部门对政府投资项目的前期准备阶段、建设实施阶段和竣工交付阶段进行全过程的审计监督。
本规定所称政府投资项目，是指使用财政预算资金（含国债资金）、政府专项资金、政府统一借贷资金的建设项目以及其他政府投资项目。
第三条 市审计部门主管本市政府投资项目跟踪审计工作，负责本规定的组织实施。县、区审计部门按照市审计部门和县、区人民政府的统一安排和部署，负责有关政府投资项目的跟踪审计工作。
发展改革、建设、财政、规划、国土资源等相关部门应当在各自职责权限范围内，协同配合作好政府投资项目跟踪审计工作。
政府投资项目实施法人单位和与之有关的勘察、设计、施工、监理等单位，应当接受审计部门的审计监督，配合作好审计工作。
第四条 政府投资项目跟踪审计实行计划管理。
市审计部门应当按照市人民政府和上级审计部门的要求，编制全市政府投资项目跟踪审计计划，报请市人民政府批准后组织实施。
经市人民政府批准的政府投资项目跟踪审计计划，市审计部门应当自批准之日起15日内抄送市发展改革、建设、财政、规划、国土资源等部门和与之相关的项目实施法人单位。
第五条 审计部门对政府投资项目进行跟踪审计时，建设单位为被审计单位。
审计部门对勘察、设计、拆迁、施工、监理、采购等相关单位与政府投资项目直接有关的财务收支情况进行审计时，该单位为被审计单位。
第六条 审计部门依照法律、法规、规章规定的职权和程序，对政府投资项目独立行使审计监督权。
进行政府投资项目跟踪审计，应当遵循全面审计与突出重点相结合和客观公正、实事求是、廉洁奉公、保守秘密的原则。
第七条 审计部门可以根据政府投资项目跟踪审计的具体情况和实际需要，组织和聘请其他专业技术人员参与审计。
聘请审计人员所需的审计经费，按被审计项目总投资的0．5%的比例提取。
审计经费列入项目建设成本。
第二章 审计内容
第八条 对政府投资项目的跟踪审计，主要包括以下内容：
（一）概算编制及基本建设程序执行情况；
（二）资金来源及使用情况；
（三）项目建设实施情况；
（四）设备、材料和其他物资采购情况；
（五）建设项目竣工交付情况。
第九条 对政府投资项目的概算和基本建设程序执行情况的跟踪审计，主要包括以下内容：
（一）建设项目概算编制的建设规模和建设标准是否与批复的设计文件相符，有无超规模、超标准和高估冒算的问题，概算编制是否严格执行了国家有关概算的编制规定和费用标准；
（二）建设项目建议书、可行性研究报告、初步设计、概算批复、环境影响评估报告、地震安全性评价报告、建设规划及施工许可文件、环保及消防批准文件、项目设计及设计图审核文件等相关审批文件是否齐全；
（三）建设项目征地、拆迁补偿费是否符合有关规定和标准，有无弄虚作假、擅自扩大拆迁范围、提高或者降低补偿标准以及损害拆迁人和被拆迁人的利益等问题；
（四）建设项目勘查、设计、施工、监理等单位的资质；
（五）涉及项目概算和基本建设程序的其他情况。
第十条 对政府投资项目资金来源及使用情况的跟踪审计，主要包括以下内容：
(一)建设项目资金来源是否合法、合理；
(二)建设资金筹措是否与建设项目的立项文件规定相一致；
（三）建设资金是否按期到位，是否按工程进度付款；
（四）建设资金是否专户存储、专款专用，有无挤占、挪用建设项目资金等问题；
（五）建设成本核算和财务管理是否符合《国有建设单位会计制度》的要求和有利于建设项目的管理及竣工结算；
（六）建设单位管理费用的计取范围和标准是否符合有关规定和核定的比例，是否超出概算控制金额；
（七）涉及建设资金来源和使用的其他情况。
第十一条 对政府投资项目实施情况的跟踪审计，主要包括以下内容：
（一）建设项目有关合同与招标文件和投标文件承诺是否一致；
（二）建设项目有关合同履行过程中有无违法分包、转包工程等情况；
（三）工程设计变更、施工现场签证手续是否合规、及时、完整、真实；
（四）设计变更中的隐蔽工程及其他重大隐蔽工程、土方回填和外运的相关情况；
（五）施工合同中工程变更及额外工程内容的真实合法性，包括程序是否规范、价款是否合理等；
（六）单项工程结算资料是否及时报送相关部门；
（七）抽查直接涉及项目建设的设计、招标代理、造价咨询、监理、采购等有关情况；
（八）涉及项目实施的其他情况。
第十二条 对政府投资项目设备、材料和其他物资采购的跟踪审计，主要包括以下内容：
（一）设备、材料和其他物资采购的实际价格是否与订货合同、招投标资料相符；
（二）建设单位关联企业所提供设备、材料和其他物资的价格是否合理，有无从中加价、人为提高经营利润等问题；
（三）建设单位已购设备、材料和其他物资是否适用于该建设项目；
（四）主要设备、材料和其他物资的采购方式是否合法、合理；
（五）涉及设备、材料和其他物资采购的其他情况。
第十三条 对政府投资项目竣工交付阶段的跟踪审计，主要包括以下内容：
（一）竣工决算编制依据是否符合国家有关规定，资料是否齐全，手续是否完备，对遗留问题处理是否合法、合理；
（二）征地拆迁及各种费用支出是否真实，其分摊是否合理，有无挤占建设投资等问题；
（三）设计文件是否完成，竣工图纸与实际是否一致；
（四）甲、乙双方材料结算结果和材料差价计算是否准确，结算凭证是否合法；
（五）项目建设期间基建收入的形成和工程投资节余资金分配比例是否真实、合法；
（六）建设单位预留建设项目收尾工程投资是否真实、合法；
（七）有无拖欠工程款和拖欠工人工资等情况；
（八）建设项目投资效益情况；
（九）涉及建设项目竣工交付的其他情况。
第三章 审计方式
第十四条 审计部门对政府投资项目进行跟踪审计，主要采取下列方式：
（一）定期审计，将建设全过程划分为若干阶段进行审计或者分期实施跟踪审计；
（二）定点审计，将建设项目确定若干重点环节进行跟踪审计；
（三）驻场审计，审计部门派出审计人员进驻项目建设现场对项目进行全过程跟踪审计。
第十五条 审计部门应当将项目建设程序、合同签订、征地拆迁、安置补偿、材料采购、隐蔽工程、设计变更、工程结算和决算、资金支出等环节作为基础和重点，按照下列方法进行跟踪审计：
（一）建设项目审批程序环节，运用审阅、对比等审计方法对建设单位提供的各审批阶段资料、文件的真实性、完整性、合法性进行详细审核；
（二）征地、拆迁补偿安置环节，通过对征地拆迁补偿安置对象的走访、调查，核实相关单位是否按签订的合同、协议进行补偿安置，并通过审核相关单位的财务会计资料，检查征地、拆迁补偿安置资金是否及时到位，管理使用是否合法、合理，有无挤占、挪用等问题；
（三）工程招投标环节，审计人员通过列席相关招标、开标、评标或者比选等会议，对施工、设计、监理、供货单位招投标程序的合法性进行监督；
（四）合同签订环节，在合同形成初稿、尚未签字生效前，参与审查合同相关条款的合法性、合理性和有效性；
（五）主要设备、材料和其他物资采购环节，采用比价、询价、核对等方法，审核采购的方式是否合法、合理，采购价格是否符合市场情况，材料、设备采购的规格、型号、数量是否与合同要求相符，入库、发出、使用是否符合规定，库存是否账账相符、账实相符；
（六）隐蔽工程环节，对设计变更中的隐蔽工程及其他重大隐蔽工程的真实性进行现场计量；
（七）设计变更环节，运用现场调查、统计、咨询等方法，审核设计变更的必要性、真实性和可行性；
（八）工程结算环节，运用计算、查询、调查、测量、观察、分析等方法，审核被审计单位提供的相关合同、招投标文件、协议、会议纪要、工程施工图纸、工程变更、签证、工程量计算、单价测算、工料分析单、工程结算单等资料的合法性和真实性，并据此审定工程的实际造价；
（九）财务收支环节，采取审核、分析、计算等方法，对建设项目财务收支账册、凭证、报表、交付使用财产清单、项目节余物资清单、竣工决算报表和建设资金来源、使用、管理情况以及会计科目设置、财务核算、内控制度、投资效益进行综合审计。
第十六条 政府投资项目跟踪审计中，财务审计每季度进行一次，工程施工审计应定期或者不定期进行现场抽查。具体审计时间，由审计部门确定或者与被审计单位商定。
每项审计，都应当确定明确、具体的审计期限并按期完成，不得因审计影响政府投资项目的建设进度。
第十七条 审计部门派出的审计组应当在建设项目施工现场设立办公场所，与被审计单位建立有效的沟通机制，参加项目实施例会，收集、掌握建设项目的进展等相关情况，定期或不定期地组织工程审计专题会议。
第十八条 审计部门及其审计人员应当按照“跟踪审计、分期报告、及时反馈、督察纠正”的原则，对审计中发现的问题提出明确具体的整改意见和建议，并填制《政府投资项目跟踪审计意见单》；对单位工程或分项工程审核完毕后,应当填制《工程造价审定单》。
《政府投资项目跟踪审计意见单》和《工程造价审定单》由审计部门派出的审计组填制，经审计部门审核后，发给被审计单位。
审计部门应当将《政府投资项目跟踪审计意见单》和《工程造价审定单》同时抄送建设项目主管部门和其他相关行政主管部门。
第十九条 审计部门及其派出的审计组应当建立跟踪审计项目台账，及时登记审计时间、审计事实、发现的问题、审计意见和建议以及被审计单位的整改情况，并汇总审计成果。
第二十条 跟踪审计结束后，审计部门及其派出的审计组应当依据项目可行性研究报告中列出的有关指标，结合工程竣工后的实际情况，对该建设项目的经济效益、社会效益和环境效益作出综合性的基本评价。
第四章 审计责任
第二十一条 被审计单位在接受政府投资项目跟踪审计过程中，应当遵守下列规定：
（一）积极配合审计部门及其派出的审计组和审计人员依法履行审计职责；
（二）如实提供与审计事项有关的资料，并对所提供资料的真实性、完整性负责；
（三）签订相关合同时，应在合同形成初稿、尚未签字生效前，送审计组审计；
（四）在项目建设过程中，若有重大变更或者有严重影响工程造价等事项，应通知审计人员参加有关会议，并以书面形式说明需要变更的工程内容和施工方案；
（五）在隐蔽工程、土方回填和外运前应事先通知审计人员；
（六）对审计组出具的《政府投资项目跟踪审计意见单》中指出的问题和建议应及时进行整改；如有不同意见，应在接到《政府投资项目跟踪审计意见单》之日起3个工作日内向审计组书面提出；
（七）在支付工程进度款时，不论采取何种结算方式，都应先审计、后结算；
（八）认真落实审计决定；
（九）与审计有关的其他规定。
第二十二条 审计部门及其派出的审计组和审计人员在跟踪审计过程中，应当遵守下列规定：
（一）各项审计纪律和廉政纪律以及回避制度；
（二）做好审前调查工作，编制跟踪审计工作方案，按规定期限完成审计并保证审计质量；
（三）根据《审计准则》和《审计质量控制办法》等有关规定和要求，及时完成“审计证据”、“审计工作底稿”和“审计工作记录”；
（四）及时、准确填写《政府投资项目跟踪审计意见单》，对被审计单位提出的书面意见应自收到之日起2个工作日内给予书面答复；
（五）对合同、隐蔽工程、土方回填和外运的审计应在2个工作日内出具《政府投资项目跟踪审计意见单》；
（六）分期出具工程项目造价审定单，在被审计单位提供资料完备的情况下，应当在10个工作日内出具《造价审定单》，向被审计单位告知审定结果；
（七）根据建设项目实施进展情况，分阶段向审计部门提供概算编制及建设程序审计报告，征地、拆迁审计报告，已完成单位工程或分项工程结算报告以及竣工决算审计报告；
（八）在跟踪审计过程中，对查出的违法、违规行为及时向审计部门汇报。
第二十三条 对审计中发现的违法、违规行为，由审计部门依据相关审计法律、法规、规章的有关规定予以处罚。
审计人员违反审计规定，出现审计质量过错的，按照相关审计法律、法规、规章的有关规定和审计过错责任追究的有关规定予以处理。
第五章 附 则
第二十四条 本规定自公布之日起施行。
〖2007年1月12日 兰政发【2007】3号文件公布〗
齐齐哈尔市城镇住宅区物业管理办法
黑龙江省齐齐哈尔市人民政府
齐齐哈尔市人民政府令
（第２号）
《齐齐哈尔市城镇住宅区物业管理办法》已经二００一年一月九日市人民政府第五十八次常务会议通过，现予以发布，自二００一年一月二十日起施行。
代市长 杨信
二００一年一月二十日
齐齐哈尔市城镇住宅区物业管理办法
第一章 总则
第一条 为加强城镇住宅区管理，规范物业管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，根据国家《城市新建住宅小区管理办法》等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城镇规划区域内住宅区的物业管理活动。
第三条 本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相配套的公用设备、设施和相关连的场地等。
本办法所称业主，是指物业的所有人。
本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理，是指依法设立的物业管理企业受业主和业主委员会的委托，按照合同对物业进行有偿维护、修缮、管理以及提供相关服务。
第四条 凡具备条件的本市城镇住宅区均应实行物业管理。物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理相结合的原则。
第五条 市房产行政主管部门（以下简称市房产部门）是本市物业管理工作的行政主管部门，其主要职责是：
（一）贯彻执行国家、省和本市有关住宅区物业管理的法律、法规和规章，制定本市有关住宅区物业管理的办法和规定。
（二）对本市住宅区物业管理进行行业指导、监督与检查。
（三）对住宅区物业管理企业进行资质审查和业务指导。
（四）对住宅区物业管理资金使用情况进行监督、检查并负责管理维修专项资金。
（五）对住宅区物业管理人员进行培训，发放物业岗位证。
（六）组织查处住宅区物业管理中的违法、违章行为，受理有关投诉。
县（市）房产管理部门是其所在行政区域的住宅区物业管理工作的行政主管部门。
城建、工商、规划、市政、公安、交通等行政主管部门应按照各自的职责，做好物业管理工作中相关工作的指导和协调。
第二章 业主大会与业主委员会
第六条 一个物业管理区域成立一个业主委员会。业主委员会是在物业管理区域内，代表全体业主以及使用人对物业实施自治管理的组织。业主委员会委员由业主大会或业主代表大会选举产生。业主委员会应当由业主及业主代表组成。
业主委员会是业主大会和业主代表大会的执行机构。
第七条 业主大会由物业管理区域内全体业主及吸收的若干使用人组成。业主人数比较多的区域，应按比例推选业主代表，组成业主代表大会。住宅按户推选代表；办公、企业和商业用房以每１００平方米为一个单位推选一名代表。
业主大会或业主代表大会应当有过半数业主或业主代表出席。业主大会和业主代表大会作出的决定，应当经过半数业主或者过半数业主代表通过。
业主大会或者业主代表大会应当邀请所在地派出所、居民委员会和使用人代表列席。
第八条 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
（一）选举或罢免业主委员会。
（二）审议通过业主委员会章程和业主公约。
（三）听取和审议物业管理服务报告。
（四）决定物业管理的其他重大事项。
第九条 业主委员会应当自选举产生１５日内持下列文件向市（县）房产部门备案：
（一）业主委员会成立申请书。
（二）业主委员会成员名单。
（三）业主委员会章程。
第十条 业主委员会应当维护全体业主以及使用人的合法权益，履行下列职责：
（一）召开业主大会或业主代表大会，报告物业管理实施情况，制定业主委员会章程。
（二）选聘物业管理企业，签订物业管理服务合同。
（三）制定业主公约。
（四）听取业主以及使用人的意见和建议，监督物业管理企业的服务活动。
（五）审议物业管理企业对房屋大中修或其他重大改修项目的报告，监督检查本款前列项目费用支出情况并协助物业管理企业筹集资金。
（六）审议物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算。
（七）配合物业管理企业监督检查业主遵守物业管理的规章制度和履行义务情况。
（八）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
第十一条 业主公约自业主大会或业主代表大会审议通过之日起生效。
业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地房产部门备案。
业主公约示范文本由市房产部门制定。
第十二条 业主大会、业主代表大会和业主委员会作出的决定，对物业管理区域内的业主、使用人具有约束力，但不得与法律、法规、规章相抵触。
第三章 物业管理
第十三条 具备下列条件之一的住宅区，可划定为一个物业管理区域，实行物业管理：
（一）公有住宅建筑面积出售达３５％以上的。
（二）新建商品住宅入住率达６０％以上的。
（三） 已交付使用的物业建筑面积达３５％以上、不足６０％，但使用期限已超过一年以上的。
单栋楼房或数量较少的住宅区，可根据实际情况成立业主小组，实行自治管理。
第十四条 从事物业管理的企业应经市房产部门物业管理资质审查批准后，持物业管理资质证书到工商行政管理机关核准登记注册并领取营业执照，向物价部门申领收费许可证。
未取得物业管理资质证书、营业执照和收费许可证的企业，不得从事物业管理服务活动。
外地企业在本市从事物业管理服务的，应当取得本市的物业管理资质，办理工商登记和领取收费许可证。
第十五条 物业管理范围：
（一）房屋管理
１、维护规划、设计的严肃性，禁止使用单位或个人破坏、改造房屋结构、平面布局。
２、对房屋定期进行检查、维修，禁止在公共场地、楼房共用部位私建、乱建以及擅自凿门开窗。
（二）环境管理
管理和保护住宅区的环境，制止乱贴乱画、乱抛、乱堆、乱放行为和噪声污染，做好美化环境工作。
（三）卫生管理
１、清扫住宅区的道路、绿化带和公共场所并保持整洁。
２、及时清运垃圾，对卫生设施进行清理、保洁，保持住宅区卫生。
３、制止饲养家禽、家畜行为（经有关部门批准饲养的犬类除外）。
（四）绿化管理
１、对住宅区进行绿化，对绿化带、园林小品以及树木、花草等进行专业化管理养护。
２、制止破坏住宅区绿化工作行为。
（五）治安管理
１、住宅小区设巡逻队。接受公安部门指导，建立住宅安全１１０报警联网。
２、建立住宅小区安全、防护档案。
（六）车辆管理
１、设车辆看护站，为用户提供服务。
２、制止车辆乱停乱放。
（七）市政设施管理
对住宅区内道路、上下水管道、水井、消防等市政设施进行管理和养护。
（八）市场管理
对住宅区内的市场进行管理，防止商贩场外经营和乱摆乱卖及破坏环境卫生。
（九）提供有偿便民服务。
（十）对住宅区附属配套设施实施租赁经营管理。
第十六条 物业管理企业接受委托从事物业管理服务活动，应与业主或者业主委员会签订物业管理合同。物业管理合同应当载明下列内容：
（一）业主委员会和物业管理企业名称、住所。
（二）物业管理区域的范围和管理项目。
（三）物业管理服务内容。
（四）有关物业管理服务的要求和标准。
（五）物业管理服务费用。
（六）物业管理服务期限。
（七）违约责任。
（八）合同终止和解约的约定。
（九）当事人双方约定的其他事项。
第十七条 物业管理企业应遵守下列规定：
（一）接受房产部门的管理和业主、业主委员会的监督。
（二）在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、设备和公共设施的使用维护方法、要求、注意事项及法规、规章的有关规定，书面通知业主和使用人。
（三）执行物业管理服务合同。
（四）按时公布物业管理服务费用价格以及收支情况。
（五）定期听取业主、业主委员会和使用人的意见及要求，改进管理服务工作。
第十八条 物业管理企业在接受委托期间，按规定在受委托的物业管理区域内收取下列物业管理服务费用：
（一）住宅自用部位和自用设备的维修、更新费。
（二）住宅共用部位、公共设备维修、更新费。
（三）公共设施维修、更新费。
本条第（一）项费用由业主支付，第（二）项费用由整栋住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积按比例承担，第（三）项费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积按比例承担。
第十九条 以预付形式或委托物业管理企业收取房租的形式交付物业管理费用的，在进行物业维修、更新时，按预交款规定支付形式或者以房租提取维修费用的形式支付维修更新费用，其不足部分仍按本办法第十八条规定的承担形式缴纳。
第二十条 按规定收取的专项维修资金应存储到市房产部门指定的银行，专款专用。
第二十一条 业主自管、自修的房屋、设施和场地整体或部分影响市容、危害毗连房屋安全及公共安全的，业主应及时进行维修或改造。拒不维修或改造的，业主委员会可授权物业管理企业进行维修或改造，费用由业主承担。
第二十二条 毗连房屋、设施、场地确需维修的，有关业主不得以任何理由阻碍物业管理企业进行施工。
第二十三条 业主和使用人发现室内共用设备损坏时，有责任报修。延误报修时间或人为造成损失的，由责任人承担相应责任。
第二十四条 物业管理企业应当在物业管理合同终止或解除后的十日内，在房产部门的监督下，向业主委员会移交财务收据帐册，各类物业管理帐、籍、卡以及各种资料，共有和政府所有的房屋、场地和其他财物。
第二十五条 由物业权属单位整栋或者整单元自管的房屋，由权属单位每年按每平方米使用面积３．５元的标准缴纳环境配套维修改造费。其中，住宅房屋可委托物业管理企业收取房租，由其代管代修，产权隶属关系不变。
第二十六条 新建住宅移交时，开发建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
（一）住宅小区规划图。
（二）单体建设的结构、设备竣工图和采暖、供气、供水等系统图、平面图。
（三）各类地下设施竣工图。
（四）其他有关资料。
物业管理企业应在两个月内，将图纸及资料整理完毕，不得遗失和损毁。
第二十七条 物业管理原则上通过公开招标选聘物业管理企业的方式实施。新住宅小区物业管理必须招投标，旧住宅小区可采取招投标和选聘相结合的方式。
第四章 使用与维修
第二十八条 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于房屋、设施、场地的使用和安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、供热、供气、排水、通行、维修、环境卫生等方面的关系。
第二十九条 业主或者使用人装修住宅，应当事先通知物业管理企业。其中，改变平面布局的，应经房产部门批准。
第三十条 供水、供电、供气、供热、电信、市政等部门在已实施物业管理的区域内进行施工，应在施工前通知物业管理企业并负责竣工后恢复原状。紧急抢修未及通知物业管理企业的，应在事后向其补报；造成损失的，应予以赔偿。
第三十一条 物业管理区内禁止下列行为：
（一）擅自改变房屋结构、外立面、内部平面布局、用途，随意拆损门窗和私搭滥建；改动采暖、供水、排水、供气等设施。
（二）高空丢抛杂物以及乱堆、乱倒垃圾杂物和在建筑物上随意吊挂、张贴、写画各种广告。
（三）践踏绿地，攀折树木，折花，占用场地、小区道路、自行车棚、停车场和其他共用设施。
（四）损坏、涂刻园林小品。
（五）机动车辆随意进入，自行车等车辆随意停放。
（六）堆放易燃、易爆和有放射性物质，排放易燃、有毒、有害物质。
（七）设置影响居民正常生活或不符合环保要求的饮食、服务业店（点）等。
（八）私设摊点、棚厦从事经营和其他活动。
（九）法律、法规、规章禁止的其他行为。
第三十二条 利用物业设施设置广告等进行经营性活动的，应征得物业管理企业的同意并办理各项审批手续，支付设置费用。该项费用列入物业管理维修费用。
第五章 前期物业管理
第三十三条 本章所称前期物业管理，是指使用人入住住宅后至业主委员会成立前的物业管理。
新建房屋出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，在房产部门监督下选聘物业管理企业并与之签订前期物业管理服务合同。合同副本报市房产部门备案。
第三十四条 新建房屋出售单位与房屋销售人签订住宅买卖合同时，应将住宅使用公约、前期物业管理服务合同作为销售合同的附件。
第三十五条 开发建设单位以及其他建设住宅的单位，不得将住宅的共用部位、设备或者公共设施（包括自行车棚以及批建公共设施场地及室内外楼梯间、厅间、走廊）的所有权、使用权单独转让、转卖。
第三十六条 动迁的无偿安置住宅产权归政府所有，由市房产部门明确产权并进行产权登记后，委托物业管理企业管理。
第三十七条 开发建设单位以及其他住宅出售单位应当按照国家和省、市规定的保修期限、保修范围承担住宅设备、设施的保修责任。
第三十八条 新建住宅入住前应由物业管理企业进行接管验收。
住宅建设期间遗留的质量问题及丢失的设备由建设单位负责解决以及维修和配置。
第三十九条 前期住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过新的业主公约生效时终止。
第四十条 公有住宅出售后的前期物业管理由公房出售前的管理单位实施。
第六章 物业经费与管理用房
第四十一条 物业管理经费的主要来源：
（一）住宅共用部位、公共设施设备维修基金。
１、商品房屋（包括经济适用住房）购买者按购房款的２％的比例缴纳的维修基金；集资建房以及以其他形式建设，的房屋的购买者按集资房款的３％缴纳的维修基金（暂不收取）。
２、公房按房改政策出售后，由售房单位按售房款的２５％的比例提取的共用部位、公共设备设施管理维修基金，购房者按购房款２％的比例缴纳的维修基金。
（二）按有关规定收取的物业管理费用。
（三）专项委托服务收入。
（四）特约服务收入。
（五）其他合法收入。
第四十二条 按本办法第四十一条第（一）、（二）项规定收取的维修基金由市、县（市）物业行政主管部门代管，存储到指定银行，专款专用。主要用于住宅共用部位、公共设备、设施保修期满后的大修、更新和改造。
第（二）、（三）、（四）、（五）项规定的收费项目及收取标准按省、市规定执行。
第四十三条 物业管理费用分等级收取，按物业管理企业等级和住宅小区等级划分，由物业主管部门会同物价部门核定。物业管理企业收费项目和标准应当按物价部门规定执行并在收费地点公布，已按照本办法规定向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取。
第四十四条 开发建设单位在移交住宅小区时，应以成本价按住宅小区建筑面积０．１。％的比例提供物业管理用房，最低不得少于７０平方米。
管理用房未经市房产部门批准不得改变用途。
第七章 罚则
第四十五条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由市房产部门予以处罚：
（一）违反本办法第十四条第一款、第四十二条规定的，责令限期改正，可并处５００元－３０００元罚款。
（二）违反本办法第十四条第二款规定的，责令停止一切经营活动，可并处２０００元－５０００元罚款。
（三）违反本办法第二十五条规定的，责令限期缴纳。逾期不缴的，由市房产部门申请人民法院强制执行并按年费用总额的０．５％收取滞纳金。
（四）违反本办法第二十六条规定的，责令限期移交或整理，可并处５００元－１０００元罚款。
（五）违反本办法第二十九条、第三十一条正第（七）项除外）、第三十二条规定的，由市房产部门责令限期改正，恢复原状和赔偿损失，可并处５００元－２０００元罚款。
第四十六条 违反本办法第三十一条第（七）项规定的，由环保部门按有关规定予以处罚。
第四十七条 违反本办法第四十一条第（二）项、第 （三）项、第（四）项
、第（五）项，第四十三条规定的，由物价部门按有关规定予以处罚。
第四十八条 罚款应使用省财政部门印制的统一票据并按本市有关罚没规定执行。
第四十九条 对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第五十条 违反本办法规定，情节严重的，依法追究刑事责任。
第五十一条 房产部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第五十二条 本办法由市政房产管理局负责解释。
第五十三条 本办法自二００一年一月二十日起实施。
直销行业服务网点设立管理办法
商务部
商务部令2006年第20号 直销行业服务网点设立管理办法
【发布单位】商务部
【发布文号】商务部令2006年第20号
【发布日期】2006-09-20
【实施日期】2006-10-20
《直销行业服务网点设立管理办法》已经2006年8月21日商务部第八次部务会议讨论通过，现予公布，自2006年10月20日起施行。
商务部部长：薄熙来
二〇〇六年九月二十日
直销行业服务网点设立管理办法
第一条 为规范直销行为，加强对直销活动的监管，根据《直销管理条例》（以下简称《条例》），制定本办法。
第二条 申请企业提交的申请材料应包含其在拟从事直销地区的服务网点方案。服务网点方案应符合下列条件：
（一）便于满足最终消费者、直销员了解商品性能、价格和退换货等要求；
（二）服务网点不得设在居民住宅、学校、医院、部队、政府机关等场所；
（三）符合当地县级以上（含县级）人民政府关于直销行业服务网点设立的相关要求。
第三条 商务部以市/县为批准从事直销活动的基本区域单位。对于设区的市，申报企业应在该市的每个城区设立不少于一个服务网点，在该市其它区/县开展直销活动应按本办法申报。
县级以上（含县级）商务主管部门应当根据《条例》第十条第二款对申请企业提交的服务网点方案进行审查。经审查同意的，应当向省级商务主管部门出具该服务网点方案符合本办法第二条相关规定的书面认可函（标准格式见附件一）。
第四条 省级商务主管部门向商务部转报企业申请材料时，应当同时出具对服务网点方案的确认函（标准格式见附件二）。确认函应当包含下列内容：
（一）企业服务网点方案经所在地区/县级以上（含县级）商务主管部门认可；
（二）该企业在本省拟从事直销业务区域内的服务网点方案符合《条例》第十条第二款规定的条件。
第五条 依法取得直销经营许可证的企业应当于批准文件下发之日起6个月内按其上报并经商务部核准的服务网点方案完成服务网点的设立。6个月内未能按商务部核准的服务网点方案完成服务网点设立的企业，不得在未完成服务网点方案的地区从事直销业务，该企业若要在上述地区开展直销业务，应按《条例》规定另行申报。
第六条 有关省、自治区、直辖市商务主管部门应会同服务网点所在地的区/县级以上（含县级）商务主管部门，根据《条例》及有关规定对直销企业在该省、自治区、直辖市内已设立的服务网点进行核查，并将全省、自治区、直辖市核查结果一次性报商务部备案。商务部备案后通过直销行业管理网站公布直销企业可从事直销业务的地区及服务网点。直销企业不得在未完成核查和备案前开展直销活动。
第七条 直销企业可根据业务发展需要增加服务网点，在已批准从事直销的地区增加服务网点不需要报批，但应当将增设方案通过省级商务主管部门报商务部备案。商务部备案后通过直销行业管理网站公布直销企业在已批准从事直销的地区增加的服务网点。
地方商务主管部门可根据《条例》第十条第二款要求直销企业在本地区增加服务网点，但应说明理由。
直销企业调整服务网点方案，减少服务网点应报原审批部门批准，并按规定备案。
第八条 违反本办法规定的，按照《条例》第三十九条规定予以处罚。
第九条 相关商务主管部门及其工作人员必须依法履行职责，进行服务网点设立管理工作，违反《条例》及本办法规定的，按照《条例》第三十八条规定予以处罚。
第十条 本办法由商务部负责解释。
第十一条 本办法自2006年 10月20日起实施。
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附件1：关于XX（申请直销企业名称）服务网点认可函
XX省/直辖市/自治区商务主管部门名称：
经研究，XX（申报直销企业名称）在本县/市/区设立的服务网点方案可便于并满足本县/市/区消费者、直销员了解XX（申报直销企业名称）产品性能、价格和退换货的要求，且服务网点未设在居民住宅、学校、医院、部队、政府机关等场所。
附：XX（申报直销企业名称）申报的服务网点方案
县/市/区商务主管部门（盖章）
年 月 日
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附件2：关于XX（申请直销企业名称）服务网点确认函
商务部：
一、XX（申报直销企业名称）拟在我省/直辖市/自治区从事直销业务，业务范围涉及YY、YY……[县/市/区地区名称]，并已向上述县/市/区上报了服务网点方案。
二、XX（申报直销企业名称）上报的服务网点方案已分别经上述县/市/区商务主管部门认可，并出具了认可函。
三、XX（申报直销企业名称）在我省（直辖市/自治区）拟从事直销业务区域的服务网点方案符合《直销管理条例》第十条第二款规定的条件。
四、本确认函已得到我省（直辖市/自治区）商务（厅/委/局）主管领导的审定。
省级商务主管部门（盖章）
年 月 日
