国家税务总局关于外商投资企业分支机构适用所得税税率问题的通知

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企业厂房租赁法律指引



笔者最近处理几单企业之间、企业与个人之间厂房租赁合同纠纷，发现各方，特别是承租方企业没有重视租赁合同的相关法律风险，最终承担较大损失。基于上述情况，就企业厂房租赁中一些重要问题提出初步的看法与建议，并形成此法律指引，供感兴趣的企业及朋友参考。

1. 出租主体的识别与确定
1.1. 厂房的所有人
1.2. 厂房的共有权人
1.3. 厂房的转租人
根据我们此前处理的案例，某些厂房产权证上的所有人是夫妻一方，在此情况下，企业需要确认该厂房真正的产权人，避免其他共有人提出权利主张。另外，根据出租人及承租人之间的约定，承租人可以转租厂房，次承租人需要全面了解原租赁合同，并确定该房屋所有权人同意转租等。

2. 出租厂房的识别与确定
2.1. 出租厂房的位置，需要结合房产证及有关红线图等确定；
2.2. 出租厂房周边道路通行情况的分析；
2.3. 出租厂房是否通过竣工验收、是否存在其他安全使用的情况；
2.4. 出租厂房是否存在抵押等情形；
2.5. 出租厂房是否存在出租情况；
2.6. 出租厂房是否涉及工程欠款纠纷等；
2.7. 出租厂房的配套设施，包括水、电、气等能够满足工厂运营的需要。
笔者曾经遇到某企业轻信出租方，草率签订租赁合同，后因厂房报建等方面存在瑕疵导致无法通过消防验收等问题，导致企业无法办理营业执照，承担近百万元的经济损失。因此，建议企业在操作上述问题过程中，一定要求企业搞生产、设备安装等人员参与，减少某些不确定因素可能带来的影响。另外，某些厂房出租后，周边某些人基本某种目的，阻碍企业车辆的正常通行等，这些问题都需要一并考虑。

3. 租赁使用及用途
3.1. 厂房使用用途不要约定过于明确具体；
3.2. 厂房使用过程可能需要对该厂房进行某些非主体的变更的处理。
如果承租方在厂房租赁合同中，明确厂房的具体用途，如果日后因经营方向的调整等原因，改变原来的用途，可能会与出租方产生争议与分歧。另外，如果需要对厂房做某些改动，一定要在合同签订前予以明确，并通过合同条款界定清楚。

4. 厂房交付日期和租赁期限
4.1. 厂房交付日期需要设定一些先决条件
4.2. 厂房交付日期需要与租赁期限起算时间密切关联
4.3. 厂房租赁期限一定要与企业预期运营的实践匹配
实践操作中，一些厂房可能存在原承租人尚未清理的产品、设备，厂房的某些部位尚需要进一步完善、厂房的配套设施需要进一步安装等，这些问题都需要在厂房交付标准中予以明确。另外，为提前做好生产准备，企业可能需要先行将设备运至租赁厂房，这就牵涉到租期的起算及设备风险承担等问题。

5. 租金的给付及迟延违约
5.1. 定金及押金的给付需要约定清晰
5.2. 租金支付的违约金不易过高，解决合同条件设定要严格
5.3. 租金的调整需要明确
一些企业在承租房屋时向出租方支付相当于6个月租金的款项作为定金或押金，这种情况可能对于承租方处理双方之间租赁纠纷等问题非常不利。租金调整，需要结合地价、房价及周边租金等整体水平联动，必须约定清晰，防止出租方提出过高要求。

6. 出租厂房正常使用保证
6.1. 厂房使用过程中不受第三方提出诸如产权、使用权、处分权等争议或诉讼之扰
6.2. 厂房发生非承租方原因造成的任何损坏等，必须在约定的时间完成维修；
6.3. 必须无条件配合承租方完成有关的手续。
尽管法律上，承租方就所租赁厂房有权优先购买权等，但实践中可能发生其他债权人人为行为影响厂房的正常使用行为等。厂房的安全保证也很重要，必要时，建议双方商定购买一定金额的商业保险，并协商保险费及赔偿金的承担与享受。
　
7. 转租、转让
7.1. 承租方需要明确在一定条件下可能转租部分或全部厂房
7.2. 出租方转让厂房需要征得承租方同意并有权优先购买
转租权的享有对承租方是非常必要的。很多情况下，出租方基于各种理由拒绝出租方转租厂房，或者要求分享转租大部分差价等。
　　
河北省石家庄市人民政府


石家庄市人民政府令
（第157号）


　　《石家庄市病媒生物预防控制管理办法》已经二○○七年十月十二日市第十一届人民政府第六十八次常务会议讨论通过，现予发布。自二○○七年十二月一日起施行。


市长　冀纯堂

2007年10月17日



石家庄市病媒生物预防控制管理办法




　　第一条　为了预防控制病媒生物的孳生和扩散，改善城乡卫生环境，防止疾病传播，保障人体健康，促进经济建设和社会发展，根据《中华人民共和国传染病防治法》和《河北省爱国卫生条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。



　　第二条　本市行政区域内的病媒生物预防控制适用本办法。



　　第三条　本办法所称病媒生物是指直接或间接危害人体健康，传播人类疾病，影响生产生活的鼠、蚊、蝇、蟑螂、臭虫、蚂蚁、蚤、虱、蜱、螨等有害生物。



　　第四条　病媒生物预防控制坚持政府组织、部门协作、单位负责、全民参与、综合预防控制的原则，实行集中消杀与日常消杀相结合，群众预防控制与专业消杀服务相结合，环境治理控制孳生条件与直接消杀相结合。



　　第五条　各级人民政府应当制定病媒生物预防控制工作规划，将病媒生物预防控制经费列入年度财政预算，加强公共卫生设施建设，开展公共环境病媒生物预防控制，组织动员全社会参加病媒生物预防控制活动。



　　第六条　市爱国卫生运动委员会负责全市病媒生物预防控制工作的组织、管理、协调、监督和检查，县（市）、区爱国卫生运动委员会负责本行政区域内的病媒生物预防控制工作。各级爱国卫生运动委员会办公室负责病媒生物预防控制的日常管理工作。



　　第七条　爱国卫生运动委员会委员部门按照各自职责，组织实施病媒生物预防控制工作：

　　（一）建设行政主管部门负责建设工地病媒生物预防控制工作的管理；

　　（二）城市管理行政主管部门负责城市供排水系统、道桥等市政公用设施和垃圾处理场、转运站、公共厕所、垃圾点等环境卫生设施的病媒生物预防控制工作；

　　（三）园林行政主管部门负责广场、绿地的病媒生物预防控制工作；

　　（四）卫生行政主管部门负责病媒生物密度日常监测、抗性监测、药效实验和防制技术指导工作；

　　（五）农业行政主管部门负责农村灭鼠工作；

　　（六）宣传、工商、商务、教育、交通、房管等委员部门按照各自职责做好病媒生物预防控制工作。



　　第八条　乡(镇)人民政府、街道办事处及村(居)民委员会应当组织辖区内的单位、村(居)民开展杀灭病媒生物及其清除和治理孳生场所的活动。



　　第九条　村（居）民住宅内的病媒生物预防控制由房屋使用人或所有人负责。

　　居民小区公共部位和共用设施的病媒生物预防控制，实行物业管理的，由物业管理企业负责实施；未实行物业管理的，由居委会负责组织产权单位或小区居民实施。



　　第十条　各单位的生产、经营、办公、教学等区域内病媒生物预防和控制工作，由本单位负责；公共场所的病媒生物预防和控制工作由主管部门或者主管单位负责；责任不明确区域的病媒生物预防和控制工作由市、县（市）、区爱国卫生运动委员会办公室负责。



　　第十一条　预防病媒生物孳生应当采取下列措施：

　　(一)及时清除易孳生病媒生物的积水、有机废弃物，堵塞易孳生病媒生物的缝隙和孔洞；

　　(二)厕所、下水道、电缆(讯)沟、垃圾和污物收集容器、存(积)水处，应当密闭、冲洗、消杀、平整、疏通；

　　(三)化粪池应当加盖密封，定期清掏，粪便无害化处理；

　　(四)设置防蝇门、防蝇窗、防鼠门、防鼠网、防鼠台等设施；

　　（五）其它有效措施。



　　第十二条　餐饮、食品加工销售、仓储、农贸市场、商场超市、医院、学校、屠宰场、养殖场等应当建立预防控制病媒生物的制度，并定期检查。



　　第十三条　病媒生物预防控制标准应达到以下标准：

　　（一）每15平方米为一标准房间，布放20×20厘米滑石粉两块，一夜后阳性粉块不超过3％；有鼠洞、鼠粪、鼠咬痕等鼠迹房间不超过2％；

　　（二）单位和居民小区内、外环境各种存水容器和积水中，蚊幼及蛹的阳性率不超过3％；

　　（三）宾馆、饭店、食品加工销售、商场超市、医院、学校等单位有蝇房间不得超过1％，其他单位不得超过3％，平均每个阳性房间不超过3只；加工直接入口食品的场所不得有蝇；

　　（四）每15平方米为一标准房间，室内有蟑螂的阳性房间不超过3％，平均每间房蟑螂不超过5只；有蟑螂粪便、蜕皮、死蟑螂等蟑迹的房间不超过5％。加工直接入口食品的场所不得有蟑螂。



　　第十四条　卫生行政主管部门可指定或委托疾病预防控制机构等单位对单位和居民区进行病媒生物密度监测。

　　被监测单位不得以任何理由拒绝监测，不得挪动和损坏监测器具。



　　第十五条　单位和个人经营、使用的杀灭病媒生物药品和器械应当符合国家规定和标准，严禁经营和使用国家禁用的剧毒灭鼠、杀虫药品。



　　第十六条　经营杀鼠剂的单位应当依法取得杀鼠剂经营资格。

　　申请经营杀鼠剂的，应当按照国家有关规定取得《危险化学品经营许可证》和农药经营资格后向爱国卫生运动委员会或农业行政部门提出申请。杀鼠剂经营资格的核准城市由市爱国卫生运动委员会负责，农村由县级以上农业部门负责，核准的经营单位应报同级安全生产监督管理部门备案。



　　第十七条　病媒生物预防控制服务机构应当依法登记注册；应当具有固定的办公场所、储存药品的器械的专用库房和经业务培训的专业技术服务人员。

　　病媒生物预防控制服务机构取得营业执照后二十日内，应当到市爱国卫生运动委员会办公室备案。



　　第十八条　病媒生物预防控制服务机构从事消杀服务时，应当使用符合国家有关规定的药品和器械，并达到《河北省有害生物防制服务质量要求》。



　　第十九条　鼓励病媒生物预防控制服务机构依法成立和加入行业协会，制定行业规范，加强行业自律。



　　第二十条　对符合下列条件的单位和个人，由各级人民政府或各级爱国卫生运动委员会办公室给予表彰、奖励：

　　（一）开展病媒生物预防控制工作成绩显著的；

　　（二）在病媒生物预防控制中，组织协调工作突出的；

　　（三）在病媒生物预防控制科研工作中有较大贡献的。



　　第二十一条　违反本办法规定的，由县级以上人民政府主管爱国卫生工作的行政部门按下列规定给予处罚：

　　（一）违反第十三条规定的，处以100元以上2000元以下的罚款，并责令限期改正；

　　（二）违反第十四条第（二）款规定的，处以100元以上1000元以下的罚款并承担重新监测的费用；损坏监测器具的应承担赔偿责任；

　　（三）违反本办法第十七条第一款规定的，处以1000元以上3000元以下罚款，并责令限期改正。



　　第二十二条　本办法自2007年12月1日起施行。