关于发布《关于资产评估立项、确认工作的若干规范意见》的通知

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财政部


财政部关于进一步加强财政支农资金管理的意见

2008年2月15日 财农[2008]9号


各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团财务局，中央农口部门财务司（组）：
　　近年来，党中央、国务院对“三农”工作高度重视，出台了一系列重大支农惠农政策。各级财政部门认真贯彻落实，在持续加大农业投入力度的同时，不断从体制上、机制上探索加强财政支农资金监管的新思路和新举措，通过加强制度建设、规范部门预算管理、探索财政支农资金整合试点、开展财政支农资金管理年活动等方式，有力地提高了财政支农资金使用效益。
　　但是，目前财政支农资金使用和管理仍然存在一些突出问题。特别是资金拨付进度慢，滞留时间长，影响了资金效益的发挥；支农重点不够突出，平均分配资金，分散使用，影响了财政支农资金整体效益的发挥；部分支农工程项目“重建设、轻管护”，缺乏管护的长效机制；有的地区和部门执行有关制度规定不严格，违规使用财政支农资金；监管工作不到位，惩处制度不完善等。这些都严重地影响了财政支农资金的安全运行和高效使用。
　　为进一步规范和加强管理，强化监管责任，提高财政支农资金使用效率，更好地发挥财政支农政策的导向作用，现提出如下意见：
　　一、进一步提高对加强财政支农资金管理的认识，牢固树立新的理财观念
　　各级财政部门必须站在依法行政、依法理财的高度，切实增强责任感和紧迫感，从建立科学的机制着眼，不断强化财政支农资金规范管理，用制度和机制保障财政支农资金运行安全和合理有效使用。同时，要根据目前财政支农工作和支农资金管理面临的新形势和新要求，牢固树立“抓资金管理就是抓资金投入、抓资金管理就是抓使用效益、抓资金管理就是抓资金安全”的新的理财观念，切实把强化财政支农资金监管与扩大财政支农资金投入放在同等重要的位置，彻底改变重资金分配、轻资金监管的现象。
　　二、不断优化财政支农支出结构，进一步突出支农投入重点
　　各级财政部门要继续把支持解决“三农”问题作为财政工作的重中之重，进一步建立健全财政支农资金稳定增长机制，不断优化支出结构，合理确定投入重点。按照建立公共财政支出框架和深化市场经济体制改革的要求，逐步退出对一般性竞争性领域的直接投入，确保重点领域和薄弱环节的投入。要根据农业和农村经济发展以及保障主要农产品基本供给和增加农民收入的需要，进一步增强各项政策措施的针对性和有效性，重点向现代农业发展和新农村建设倾斜，重点向广大人民群众最关心的涉农民生方面倾斜，不断加大对农民的直接补贴力度。同时，大力支持农村义务教育、农村五保供养和最低生活保障、农村公共卫生、新型农村合作医疗等社会事业发展，逐步完善政府对农村的公共服务，促进实现城乡公共服务均等化。
　　三、不断规范项目立项程序，积极创新项目立项机制
　　各级财政部门要按照“公平、公正、公开”的原则，进一步完善项目立项程序。一是要规范项目申报程序。支农预算确定后，对需要申报的支农项目，要及时制定、发布立项指南，明确资金的用途、补助标准、管理措施及工作要求等，提高项目申报工作的透明度，并对申报项目的真实性和合规性负责，杜绝无序申报、重复申报和随意争取财政支农资金的行为。二是要完善项目立项机制。在选择确定支农项目时，要继续坚持执行项目标准文本管理制度、公示公告制度和专家评审制度，规范项目立项行为，努力提高立项环节的公平性和公正性。三是要统筹研究建立支农工程项目管护机制。在支农工程项目的立项环节，及早研究采取机制性措施，明确和落实工程建设以后的管护措施和投入责任，积极研究和推进产权制度改革，建立支农工程项目建设与管护并重的良性运行机制，确保支农工程能够长期发挥效益。
　　四、切实加强对财政支农资金的分配使用管理，确保资金安全高效运行
　　各级财政部门要不断完善制度，建立财政支农资金运行管理的长效机制，确保资金安全有效使用。一是要规范资金分配办法。继续推广运用公式法、因素法等科学分配方法合理分配财政支农资金，并利用以奖代补、民办公助、以物代资、奖补结合等有效的激励引导手段，不断完善财政支农资金分配管理机制。特别是要逐步建立财政支农资金安排与财政支农资金使用管理绩效考评结果相衔接的分配制度。二是要规范支出行为。任何地区和部门都必须按规定使用和管理财政支农资金，严禁以任何形式用财政支农资金设置账外账和私存私放；对直接补贴农民的资金，要利用“一卡通”、“一折通”等手段，及时足额地兑现给农民。进一步推广财政支农资金国库集中支付、县级报账制等管理措施，努力提高财政支农资金使用管理的安全性、有效性和规范性。三是要加快支农支出进度。根据农业季节性明显、时效性强的特点，采取得力措施，切实加快支出进度。坚决杜绝人为滞留财政支农资金特别是救灾性和涉及民生的财政支农资金的现象。正确处理好支出进度和支出管理的关系，防止出现资金使用单位突击花钱、违规花钱等行为。
　　五、继续抓好财政支农资金整合试点工作，提高资金使用合力和整体效益
　　各级财政部门要按照《财政部关于进一步推进支农资金整合工作的指导意见》（财农〔2006〕36号）的有关要求，进一步做好支农资金整合工作，切实发挥支农政策和支农资金的合力效应。一是要进一步扩大支农资金整合的范围。本着“既积极、又稳妥”和“既整合、又管理”的原则，逐步扩大中央、省级和县级等不同级次的支农资金整合范围，重点推进县级支农资金整合。根据考评的结果建立支农资金整合工作绩效奖惩制度，做到部分财政支农资金的分配要与支农资金整合工作情况挂钩。二是创新支农资金整合机制。进一步完善支农资金整合的引导和激励机制，由目前中央财政安排引导性资金支持各地整合的做法，转变为各地先自主整合、中央财政评估考核后实施奖励的制度。三是进一步推行项目审批权限下放改革。要在已经实施的小型农田水利、农民专业合作组织等专项资金项目审批权限下放到省这一改革的基础上，研究推动将项目审批权限由省级下放到县级的具体办法，减少支农项目审批环节，强化地方特别是基层财政部门的管理责任。同时，切实加强审批权下放后的资金监管工作，健全相关管理制度，促进财政支农资金使用效益的提高。
　　六、积极采取措施，进一步规范部门预算支出管理
　　各级财政部门要切实采取措施，强化对部门预算的管理。一是要严格编制部门预算。部门预算编制要突出重点，有理有据，按规定的标准和要求，进行严格审核，合理规定支出范围，增强预算编制的科学性和真实性。二是要严格控制设立专项资金。对在部门预算中设立专项，要严格审核把关，避免重复投入。三是要对现有专项进行合理的归并和清理。对小的专项和用途相近的专项资金，要进行整合；对支持本系统的专项资金，要逐步转变为财政专项转移支付资金。四是要加强预算执行管理。采取积极措施，强化预算的约束力，着力解决好部门预算资金支出进度慢、结余资金较多等问题。
　　七、加强制度建设和深化预算管理制度改革，创新财政支农资金规范监管机制
　　各级财政部门要不断创新财政支农资金监管机制，进一步完善监管措施。一是要按照依法行政、依法理财和建立公共财政制度的要求，全面清理、完善现有的各项管理制度，逐步建立科学合理、层次清晰、分工明确、覆盖全面的财政支农资金管理制度体系，将财政支农资金管理纳入法制化轨道。二是继续推进预算管理制度改革，进一步提高预算管理水平。根据预算管理制度改革的总体要求，不断深化部门预算、国库集中支付、政府采购以及“收支两条线”等管理制度改革，特别是要注重推广科学管理和细节管理方法，强化科学化、精细化管理制度，切实提高财政支农资金管理效能。三是不断完善绩效考评制度。按照《财政扶贫资金绩效考评试行办法》（财农〔2005〕314号）的要求，在进一步加强对财政扶贫资金效果进行综合性考核与评价的基础上，根据不同的受益主体或补助对象，加快制定其他支农项目和财政支农资金的绩效考评指标体系，扩大绩效考评范围，采取更有针对性的资金监管和绩效考评手段。四是研究在充分发挥现有网络系统作用的基础上，建立健全财政支农资金监控网络，对资金运行的全过程进行动态监控和监督检查，对检查中发现的问题，要查找原因，制定措施，堵塞漏洞，及时整改。
　　八、充分发挥基层财政部门的监管作用，进一步强化其管理责任
　　各级财政部门要根据农业和农村经济发展的新形势和财政支农工作的新要求，进一步发挥好县、乡财政部门在财政支农资金监管方面的作用。一是要充分发挥基层财政面向第一线、了解实际情况的优势，从支农项目立项的调研、评估、项目实施到监督检查等，都要让基层财政更多、更深入地参与管理。二是要进一步明确基层财政特别是乡镇财政对上级财政部门和主管部门有关支持农村发展以及补贴农民政策的兑现与监管责任，提高时效性，确保每一项支农项目资金和补贴农民资金都要及时、不折不扣地落到实处。三是要支持基层财政强化基础工作，建立支农信息平台，完善中央财政与基层财政信息对接和沟通机制，形成上下联动的支农项目和支农资金管理格局。
　　九、建立健全财政支农资金监管信息通报制度，进一步严格监管奖惩措施
　　各级财政部门要积极研究建立财政支农资金监管信息通报制度，不断完善奖惩措施。一是要建立健全财政支农资金管理的信息通报制度，对监管措施到位，财政支农资金使用效益好的地方和单位给予通报表扬，推广其好经验、好做法，并采取适当方式予以奖励。对违规违纪问题及时进行通报批评，责成出现问题的地方和部门提出整改措施并限期落实。二是建立规范严格的奖惩机制。对绩效好、监管措施到位的地方和部门，在安排支农项目和分配财政支农资金时，给予适当奖励；对绩效差、管理不到位的地方和部门，要适当进行扣减。三是建立健全支农支出的责任追究制度。在进一步明晰各级财政部门支农资金管理职责的基础上，建立责任追究机制，层层落实责任追究制，严格推行问责制，不断规范支农支出的决策行为。对查实的违法违规问题，严格按照《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）及其他法律法规处理。
　　十、进一步明确责任，加强合作，共同做好财政支农资金监管工作
　　各级财政部门要把财政支农资金监管放在农业财政工作和农业财务管理工作的突出位置，抓实抓好。一是要根据财政支农资金监管的实际需要，深入基层认真调查研究，因地制宜地确定监管重点。进一步加强财政、农业战线之间以及部门之间的分工协作，既要明确各自的工作责任，又要密切配合，切实贯彻落实好本《意见》提出的各项管理要求。二是要积极研究中央和地方、地方各级政府之间的支农投入责任和支出范围，逐步形成分工明确、相互配合的支农投入体系和上下联动、统筹兼顾的财政支农资金管理格局。三是要充分发挥审计部门、社会中介机构以及新闻媒体和社会舆论的监督作用，积极配合这些部门搞好财政支农资金审计、检查和监督工作。发挥财政监督特别是财政部驻各地财政监察专员办事处的作用，加强对财政支农项目事前、事中、事后全程监督检查，实现监督主体多元化、监督内容多元化和监督方式多元化。四是要及时了解各地财政支农资金使用和监管动态，认真总结、推广当地财政支农资金使用与监管的好经验、好做法。根据不同阶段财政支农工作的重点，制定具体的宣传计划，注重宣传的引导性和时效性，形成全社会关心、支持财政支农资金监管的新局面。
江苏省人大常委会


江苏省人民代表大会常务委员会关于修改《江苏省物业管理条例》的决定


（2003年10月25日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 2003年10月25日江苏省人民代表大会常务委员会公告第30号公布）



江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议决定对《江苏省物业管理条例》作如下修改：

一、将第五条第二款修改为：“业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主也可以委托本物业管理区域内的其他业主代为参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示；有书面意见的，应代为转交。”

增加一款作为第三款：“业主大会可以决定成立业主代表大会，根据业主大会的授权履行相关职责。”

二、在第七条中增加一项，作为第（七）项：“法律、法规规定的其他职权。”

三、将第八条修改为：“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，应当召开业主大会临时会议，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。”“业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票；其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算，具体计算规则由设区的市人民政府物业管理行政主管部门制定。”“召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。”“业主大会决定事项，应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。”

四、将第十条修改为：“业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：（一）召集和主持业主大会；（二）拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过；（三）经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；（四）经业主大会批准，负责维修基金的管理和使用，当维修基金不足时，进行续筹；（五）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；（七）执行业主大会的有关决定；（八）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；（九）督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；（十）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。”

五、将第十二条修改为：“业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起三十日内，到当地物业管理行政主管部门备案。对依法成立的业主委员会，物业管理行政主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。”

六、删去第十五条第二款，将第三款改为第二款，修改为：“对物业管理企业按照国家规定实行资质管理。”

七、将第十七条第一款修改为：“新建住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该物业管理企业承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。”

八、将第二十三条修改为：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。”“上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”

九、将第二十四条第二款、第三款修改为：“已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”“物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业管理服务费可以由使用人交纳，业主负连带交纳责任。”

十、增加一条作为第二十六条：“经业主大会批准，由业主委员会解聘的物业管理企业，应当在接到解聘通知后七日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料。”

十一、将原条例第二十六条改为第二十七条，第一款、第三款分别修改为：“新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案。”“配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。”

十二、将原条例第三十六条改为第三十七条，第五款修改为：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主所交纳的维修基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用，其收取、使用、管理的办法按照国家有关规定执行。其他物业所交纳的维修基金的筹集、使用与管理的具体办法由省人民政府参照国家有关规定制定。”

十三、将原条例第三十九条改为第四十条，修改为：“建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以十万元以上五十万元以下罚款。”

十四、将原条例第四十条改为第四十一条，第（一）项修改为：“未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以五万元以上二十万元以下罚款”。

增加一项作为第（四）项：“接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。”

十五、将原条例第四十一条改为第四十二条，第二款修改为：“违反本条例规定，挪用维修基金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的维修基金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业管理企业挪用维修基金，情节严重的，颁发资质证书的部门可以吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

此外，对条例的一些文字作了必要的修改，并对有关条款顺序作相应调整。

本决定自2003年12月1日起施行。

《江苏省物业管理条例》根据本决定作相应修改，重新公布。



附：江苏省物业管理条例（2003年修正本）

（江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议于2000年12月24日通过 根据2003年10月25日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议关于修改《江苏省物业管理条例》的决定修正）

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规的规定，结合本省实际情况，制定本条例。

第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本条例。

新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。

配套设施不全的原有住宅区，由当地人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。

配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。

第三条 省人民政府建设行政主管部门是本省物业管理行政主管部门。

市、县（市、区）建设（房产）行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其具体职责由同级人民政府确定。

县级以上地方人民政府的其他有关部门，应当依照各自的职责分工，共同做好有关管理工作。

第四条 县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业，逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。

物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。

第二章 业主自治管理

第五条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主也可以委托本物业管理区域内的其他业主代为参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示；有书面意见的，应代为转交。

业主大会可以决定成立业主代表大会，根据业主大会的授权履行相关职责。

第六条 业主享有下列职权：

（一）参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决；

（二）业主委员会的选举权和被选举权；

（三）监督业主委员会的工作；

（四）选择物业管理企业；

（五）与物业管理费用相符的服务；

（六）监督物业管理企业的管理服务活动；

（七）法律、法规规定的其他职权。

业主承担下列义务：

（一）遵守物业管理的法律、法规和规章；

（二）遵守业主公约；

（三）遵守业主大会和业主委员会的有关决定；

（四）按照合同约定交纳物业管理服务费；

（五）按照国家和省有关规定交纳维修基金；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第七条 业主大会行使下列职权：

（一）审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程；

（二）选举、撤换业主委员会的组成人员；

（三）审议业主委员会的工作报告；

（四）监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（五）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；

（六）决定有关业主共同利益的重大事项。

（七）法律、法规规定的其他职权。

第八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，应当召开业主大会临时会议，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。

业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票；其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算，具体计算规则由设区的市人民政府物业管理行政主管部门制定。

召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。

业主大会决定事项，应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

第九条 物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

物业所在地的物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。

第十条 业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：

（一）召集和主持业主大会；

（二）拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过；

（三）经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；

（四）经业主大会批准，负责维修基金的管理和使用，当维修基金不足时，进行续筹；

（五）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；

（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

（七）执行业主大会的有关决定；

（八）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；

（九）督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；

（十）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

第十一条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数，其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。

业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任若干名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

业主委员会不得从事经营活动。

第十二条 业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起三十日内，到当地物业管理行政主管部门备案。对依法成立的业主委员会，物业管理行政主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。

第十三条 业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。

业主公约和业主委员会章程自业主大会审议通过之日起生效，并应当在生效之日起十五日内报物业管理行政主管部门备案。

第十四条 业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布，对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。

省人民政府建设行政主管部门可以制定业主公约和业主委员会章程的示范文本。

第三章 物业管理企业

第十五条 物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，持有关文件向登记机关所在地的物业管理行政主管部门备案。

对物业管理企业按照国家规定实行资质管理。

第十六条 物业管理企业享有下列权利：

（一）依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度；

（二）收取物业管理服务费用；

（三）制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼；

（四）选聘专业公司承担专项经营业务；

（五）拒绝任何形式的摊派；

（六）法律、法规规定的其他权利。

物业管理企业承担下列义务：

（一）执行物业管理行业规范、服务标准；

（二）履行物业管理合同，提供物业管理服务，维护业主利益；

（三）接受业主、业主委员会的监督；

（四）定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支账目，接受质询和审计；

（五）接受政府有关行政主管部门的监督管理；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第四章 物业管理服务与收费

第十七条 新建住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该物业管理企业承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。

新建物业出售时，建设单位选聘的物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业管理协议。

物业交付使用后，业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。

第十八条 前期物业管理协议和物业管理合同的主要内容包括：

（一）当事人和物业的基本情况；

（二）双方的权利和义务；

（三）物业管理服务事项和服务质量要求；

（四）物业管理服务费的标准和收取办法；

（五）物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；

（六）维修基金的管理和使用；

（七）合同的有效期限、合同终止和解除的约定；

（八）违约责任及解决纠纷的途径；

（九）双方当事人约定的其他事项。

第十九条 前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容：

（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；

（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；

（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；

（四）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；

（五）应业主要求进行的室内特约维修服务；

（六）物业档案资料的管理。

前期物业管理协议和物业管理合同中没有特别约定的物业管理服务事项，当事人不承担责任。

第二十条 一个物业管理区域内，只能选聘一家物业管理企业提供物业管理服务。

物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务工作委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人。

第二十一条 物业管理行业应当建立和完善市场竞争机制。鼓励建设单位或者业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业。

第二十二条 物业管理服务费用是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。鼓励物业管理企业开展价格竞争。禁止价格垄断等不正当竞争行为。

普通住宅的物业管理公共服务费实行政府指导价，其他物业的公共服务费由当事人在前期物业管理协议或者物业管理合同中协商确定。物业管理企业应业主的要求，提供代办服务和特约服务的费用，应当与业主协商确定。

确定政府指导价应当依法举行价格听证会，以物业管理服务的合理成本为基础，并考虑业主的经济承受能力进行综合测算。

第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。

上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十四条 物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。

已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业管理服务费可以由使用人交纳，业主负连带交纳责任。

第二十五条 物业管理企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。

第二十六条 经业主大会批准，由业主委员会解聘的物业管理企业，应当在接到解聘通知后七日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料。

第五章 物业的使用和维护

第二十七条 新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案。

开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。

配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。

第二十八条 物业管理企业接管物业时，应当与委托方按照物业管理行政主管部门制定的物业接管验收办法进行接管验收。

物业管理委托方应当按照规定向物业管理企业移交相应的物业档案资料。

物业管理合同或者前期物业管理协议终止时，物业管理企业应当将物业档案资料移交给物业管理委托方或者其指定的物业管理企业。

第二十九条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途；

（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；

（三）私搭乱建；

（四）侵占绿地、毁坏绿化；

（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动；

（七）未经批准摆摊设点；

（八）无序停放车辆；

（九）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（十）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

（十一）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；

（十二）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

第三十条 业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。物业管理企业发现业主或者使用人有损坏承重结构等行为时，应当及时劝阻，并向有关主管部门报告。

第三十一条 物业应当按照设计用途使用。因特殊情况需要改变物业使用性质的，应当符合城市规划和物业安全的要求，并报有关主管部门批准。

第三十二条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先告知物业管理企业，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予相应赔偿。

第三十三条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，收益的70％纳入维修基金，但合同另有约定的除外。

第三十四条 业主、业主委员会和物业管理企业应当对物业定期维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时，责任人应当及时维修养护。

物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

第三十五条 物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、环卫、绿化等部门维修养护的，原有职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。

第三十六条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任，按照下列规定承担：

（一）房屋室内部分，由业主自行维修；

（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护。

第三十七条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金（简称维修基金）。

维修基金应当存入政府指定的银行，设立专门账户。

维修基金应当按幢建账、按户核算。

业主转让物业时，其维修基金账户中的剩余部分不予退还，随房屋所有权同时结算过户。

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主所交纳的维修基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用，其收取、使用、管理的办法按照国家有关规定执行。其他物业所交纳的维修基金的筹集、用与管理的具体办法由省人民政府参照国家有关规定制定。

第三十八条 维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新和改造，不得挪作他用。

业主委员会应当定期公布维修基金的收支情况，接受业主监督。

第六章 法律责任

第三十九条 业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。

第四十条 建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以十万元以上五十万元以下罚款。

第四十一条 物业管理企业违反本条例，按照下列规定处罚：

（一）未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以五万元以上二十万元以下罚款。

（二）违反合同约定的服务质量标准的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以一万元以上三万元以下罚款。

（三）对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，由物业管理行政主管部门对其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并可处以一万元以上三万元以下罚款。

（四）接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。

第四十二条 未按照规定交纳维修基金的单位和个人，由物业管理行政主管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。

违反本条例规定，挪用维修基金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的维修基金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业管理企业挪用维修基金，情节严重的，颁发资质证书的部门可以吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十三条 违反本条例规定，依法应当由工商、价格、财政、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。

第四十四条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十五条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第七章 附则

第四十六条 本条例中有关用语的含义：

（一）本条例所称业主，是指物业的所有权人；

（二）本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；

（三）本条例所称物业，是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地；

（四）本条例所称物业管理区域，是指相对独立的，统一实施物业管理的区域；

（五）本条例所称物业共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；

（六）本条例所称物业共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四十七条 设区的市可以根据本条例制定实施细则。

第四十八条 本条例自2001年3月1日起施行。