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北京市商品房销售价格管理暂行办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 12:05:40  浏览:8660   来源:法律资料网
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北京市商品房销售价格管理暂行办法

北京市物价局 北京市计划委员会


北京市商品房销售价格管理暂行办法
北京市物价局 北京市计划委员会



第一条 为加强对本市房地产市场和商品房价格管理,规范商品房销售价格行为,维护交易双方的合法权益,根据国家计划委员会《城市房产交易价格管理暂行办法》和北京市人民政府《北京市城市建设综合开发管理若干规定》、《北京市房地产开发行业管理若干规定》等国家有关规
定,特制定本暂行办法。
第二条 凡在本市行政区域内从事城市建设综合开发,经营、销售商品房的所有单位及有关管理部门,均应遵守本办法。
第三条 商品房销售价格行为,应当遵循公开、公平、诚实信用、正当竞争的原则。
商品房销售价格应以开发成本为基础,加合理利润、结合供求和国家有关政策制定。
商品房价格构成按物价部门有关规定执行。
根据楼层、朝向确定的商品房差价,其代数和应趋近于零。
第四条 商品房销售价格管理采取直接管理与间接管理相结合的原则,建立主要由市场形成价格的机制,保护正当竞争,禁止垄断价格。
根据不同情况商品房价格分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
第五条 安居工程住宅和国家征购住宅实行政府定价,由市物价局、市城乡建设委员会(以下简称市建委)会同有关部门审批。
第六条 普通商品住宅(不含公寓、别墅、四合院等高档商品住宅)实行政府指导价格,由市物价局、市建委会同市计划委员会(以下简称市计委)等有关部门定期发布。政府指导价每年第一季度末发布。
普通商品住宅的政府指导价格是市物价局、市建委、市计委在掌握全市各区域商品住宅开发建设成本基础上,根据国家有关政策,面向全市发布的各区域商品住宅的销售指导价格。
实行政府指导价格的普通商品住宅为平均每套建筑面积不大于120平方米的商品住宅。
第七条 除上述第五条、第六条规定以外的各类商品房实行市场调节价格。
第八条 实行政府定价的商品房,开发经营企业应在主体结构完工前同时向市物价局、市建委申报销售价格。
市物价局、市建委在收到正式报告后30个工作日内做出正式批复。
第九条 实行政府定价的商品房,开发经营企业申报内容包括:
1、项目总说明(包括项目地点、四至、建设规模、配套工程、综合环境及该商品房预售面积、预售价格、竣工交付日期等);
2、商品房成本税费报价表;
3、政府批地文件;
4、建筑施工合同;
5、市政管网综合图;
6、详细规划总平面图(含附属和配套工程明细);
7、要求报送的其它有关文件和资料。
第十条 实行政府指导价的商品房,开发经营企业在向市房屋土地管理局申请商品房预售许可证之前,须将预售(销售)价格向市物价局、市建委备案。
第十一条 实行政府指导价的商品房,开发经营企业备案内容包括:
1、项目总说明(内容同第九条有关规定);
2、项目成本税费报价表;
3、计、建两委批准的商品房建设计划文件;
4、市规划局和市建委核发的建设工程规划许可证和建设工程开工证;
第十二条 实行政府指导价格的商品房,销售价格在指导价格规定的浮动幅度内的,备案后可自行销售;特殊情况下销售价格超过指导价格规定的浮动幅度的,须经市物价局、市建委审批后销售。
第十三条 实行政府指导价格和市场调节价格的商品房,其成交价格在发生首次交易后30个工作日内应向市物价局、市建委备案。
第十四条 商品房销售实行明码标价,售房者必须备有售房价格说明书并向购房者明示。售房价格说明书内容包括:
1、商品房使用面积单价和建筑面积单价;
2、楼层、朝向价格增减系数;
3、座落位置、房型简图、整套建筑面积(含比例分摊公用面积)和使用面积;
4、商品房价格外代收代付的具体收费项目(含分摊性的项目)与收费标准;
5、拟定的物业管理收费项目和标准。
售房价格说明书文本由北京市物价检查所统一监制。
第十五条 商品房价格构成外的代收代付费用,属于政府定价的收费项目,必须严格按规定标准代收;属于分摊性质的,只能按实际发生的直接成本(费用)合理分摊,不得额外加收任何名目的费用。
第十六条 凡向房地产开发企业收取的进入商品房成本和价格的行政性、事业性收费标准及经营性收费标准必须按《北京市行政事业收费管理条例》和《国家计委关于禁止向房地产开发企业乱收费抑制商品房价格不合理上涨的通知》的有关规定,报市物价局批准后执行。未经批准的收
费项目及政府明令取消的收费项目,房地产开发企业及商品房购买者应拒绝交纳,并向有关部门举报。
第十七条 商品房销售合同应标明销售价格,其它涉及价格(收费)的内容应写入合同有关条款或附件。销售合同一经签订,售房者和购房者必须履行合同规定的义务,任何一方不得以商品房市场价格涨落、建筑成本变化等为由,擅自变更合同签订的销售价格。
第十八条 未经市物价局、市计委、市建委批准,销售商品房不得冠以平价房、微利房、成本房、安居工程房、解困房等名称,误导蒙骗购房者。
第十九条 销售商品房不得有下列行为:
1、不执行政府规定的价格(收费标准)擅自涨价或乱收费用;
2、采取不公平竞争手段将应在商品房价格内包含的成本(费用),改为在价外另行收取;
3、违反代收代交规定,牟取非法利益;
4、不按规定实行明码标价;不按规定使用售房价格说明书、或者使用虚假手续、不规范的标价手段蒙骗购房者;
5、虚置成本、短给面积、进行价格欺诈的;
6、不按规定申报备案成交价格、预售价格的;
7、其它违反本办法的行为。
对价格违法行为由物价检查部门按有关法律、法规和政府规章进行查处。
第二十条 本办法由市物价局负责解释。
第二十一条 本办法自1997年12月1日起执行。以往规定凡与本办法相抵触的以本办法为准。



1997年8月21日
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国家工商行政管理局对《关于私营企业换发营业执照问题的请示》的答复

国家工商行管局


国家工商行政管理局对《关于私营企业换发营业执照问题的请示》的答复
国家工商行管局


答复
新疆维吾尔自治区工商行政管理局:
你局《关于私营企业换发营业执照问题的请示》(新工商个字〔1993〕121号)收悉。现答复如下:
私营企业营业执照由工商行政管理机关核发之日起,到该企业注销登记止,始终有效。在国家作出统一规定前,不需换发营业执照。



1993年9月13日
保险代理人与保险公司的法律关系及保险代理人合法权益保护问题探究

宋晓锋


  引言:保险代理人是我们熟悉的一群体,他们的工作热情、韧性令人敬佩,然而保险代理人与保险公司的法律关系及保险代理人自身待遇等问题很少引起我们的关注。本文结合案例就保险代理人与保险公司的法律关系及保险代理人自身合法权益的保障的问题进行探究,以期对保险代理人合法权益的保护有所裨益。

1.案情

  2008年6月1日,宫某受聘出任华夏人寿保险股份有限公司北京分公司(以下简称华夏人寿北京分公司)储备营业处经理,华夏人寿北京分公司向宫某提供储备营业处经理财务辅助计划,财务辅助金自2008年6月1日至2010年5月31日,共24个月。在宫某入职前12个月华夏人寿北京分公司每月向宫某支付财务辅助金10000元,每月20日是上月酬佣的发放日。在财务辅助期内,宫某达到华夏人寿北京分公司的考核标准,但华夏人寿北京分公司于2009年2月4日单方解除了与宫某的代理合同,并拒绝向宫某支付2009年1月的财务辅助金。宫某为维护自身合法权益,向法院提起诉讼,要求华夏人寿北京分公司支付2009年1月份的财务辅助金10000元。
  华夏人寿北京分公司辩称:宫某的违约行为导致了保险代理合同和财务辅助计划终止。2008年6月18日至2008年11月27日期间,宫某口头请事假次数超过14天以上,且未办理任何书面请假及审批手续,其行为违反了公司的规定,我方有权单方解除保险代理合同和财务辅助计划,且我方随时终止合同符合法律规定。同时根据双方签订的财务辅助协议,财务辅助金的发放以宫某达到考核标准且发佣日仍在职为条件,宫某不符合发放1月份财务辅助金的条件,我方于2009年2月4日正式通知宫某解除合同,宫某也于2009年2月9日没有出勤,因此,宫某于2月20日前已不在职,不符合发放辅助金的条件。

2.审理情况:
  一审法院认为,原、被告签订的《代理合同》及《储备营业处经理财务辅助计划协议书》系双方真实意思表示,合法有效,均应全面履行。本案的争议焦点是在于原告是否具备发放2009年1月的财务辅助金的条件,对此,双方在合同中约定以原告达到考核标准,且发佣日仍在职作为发放条件。就原告是否达到考核标准的条件,因被告未明确告知原告书面请假支付向本院举证证明,且被告按时发放了2008年6月1日至2008年12月31日期间的财务辅助金,故被告认为违反公司请假制度未达到考核标准的意见,本院不予采信。就原告在发放财务辅助金当日已不在职的条件,因被告单方解除了保险代理合同并函告原告,故原告在发佣日不在职的事实系因被告所致,被告不发放财务辅助金的行为,缺乏依据。原告诉求,理由正当,本院予以支持。华夏人寿不服向一中院提起上诉,但在上诉过程中,又撤回上诉。

3.评析意见

3.1宫某与华夏人寿北京分公司之间是劳动关系还是委托代理关系?

  华夏人寿北京分公司定期向宫某发放“辅助金”,宫某要按华夏人寿北京分公司规定出勤,遵守其有关规定,若违法规定还对宫某实行纪律处分等,这看似华夏人寿北京分公司与对宫某之间存在劳动关系。
但根据双方签订的《顾问行销保险代理合同》、《储备营业处经理聘任函》可知,双方的关系为《中华人民共和国保险法》及相关法律所规定的保险人与保险代理人之间的关系;双方之间不会因任何因素构成劳动关系。
  《中华人民共和国保险法》第一百一十七条规定“保险代理人是根据保险人的委托,向保险人收取佣金,并在保险人授权的范围内代为办理保险业务的机构或者个人。”由此可以得出个人保险代理人是保险公司的代理人这个结论。
  依据《民法通则》第六十三条规定:“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定,应当由本人实施的民事法律行为,不得代理”。个人保险代理人与保险公司之间的关系,应该是一种平等的委托代理关系。

3.2关于华夏人寿支付给宫某的“财务辅助金”。

  保险公司为了吸引、储备人才、发展客户,在储备经理入职前期筹备工作期间多以辅助金的形式给以支持,以便储备经理更好的学习和工作。根据华夏人寿与宫某签订的《财务辅助金计划协议书》可知,财务辅助金系华夏人寿公司为了辅助宫某完成营业处筹备工作,在宫某任储备营业处经理之日起24个月内向宫某支付的学习和工作的奖助金。
  本案中,宫某自2008年6月1日受聘任华夏人寿北京分公司的储备营业处经理,双方约定,华夏人寿自2008年6月1日起至1010年5月31日止为宫某提供财务辅助,其中入司的前12个月,宫某的财务辅助金为每月10000元。
  只要宫某在华夏人寿北京分公司认真履行储备经理人的职责并达到其考核标准,华夏人寿北京分公司就应当按照约定给宫某发放辅助金。

3.3.本案的争议焦点是宫某是否具备发放2009年1月的财务辅助金的条件。

  双方签订的《顾问行销保险代理合同》、《财务辅助金计划协议书》系依双方自愿签订,当事人均应全面履行。双方在合同中约定,原告达到考核标准,且发佣日仍在职为发放辅助金的条件。
  本案中,《考勤管理办法》系华夏人寿北京分公司制定的公司内部管理制度,在宫某任储备处经理期间,双方从未就考勤管理事宜进行明确约定,华夏人寿北京分公司也从未就如何办理请假手续、未按手续请假如何处理等情况告知宫某。在庭审中,华夏人寿北京分公司也未提供任何证据证明其已将有关考勤管理事宜告知、明示给宫某,宫某无从了解考勤管理办法,因此该管理办法对宫某没有约束力。从华夏人寿北京分公司提供的证据《管理职签到表》、《华夏人寿顾问行销合规调查函》可以看出,宫某在2008年6月18日至2008年11月27日期间的请假都得到了其上级管理人员的许可,并且华夏人寿北京分公司从未就考勤制度向宫辉明示过。自2008年6月1日至2009年2月8日,宫某一直任华夏人寿北京分公司储备处经理,并且达到其考核标准,华夏人寿北京分公司也按时支付了宫某自2008年6月1日至2008年 12月31日的辅助金。
  华夏人寿北京分公司于2009年2月4日单方解除代理合同后,宫某不能按双方约定从事有关工作,在发佣日(每月20日发上月的辅助金)不在职,这都是由华夏人寿北京分公司造成的,而华夏人寿北京分公司却以宫某发佣日不再职为由,拒不支付宫某2009年1月份的财务辅助金,没有任何依据,更无道理,有悖公平。

3.4一点思考

  保险代理人不是保险公司的员工,没有底薪,也没有必要的费用报销,保险公司不为保险代理人个人购买社会保险,不管你工作多长时间,一旦离开,就得不到一分钱补偿。今天的保险代理人享受不到任何的社会福利,连最基本的社保都与他们无缘。保险公司团队中也有很多的严格管理,实际上已经剥夺了他们法律意义上的代理人身份。他们享受不到保险公司员工的待遇,保险公司随时都可以单方面地解除代理合同。
  保险代理人在从事保险代理业务时,除了要努力做好业绩的同时,也要注意保险公司的有关制度规定,避免自身风险,否则,若保险公司找理由解除代理合同后,自己以前的努力可能会化为乌有。在此,笔者也呼吁国家有关部门及协会组织,要加强对保险代理人合法权益的保护,特别是要重视保险代理人的社会保障及解除代理合同时保险公司对保险代理人的补偿问题,不要使保险代理人成为游离于社会保障之外的边缘人。


宋晓锋,男,河北定州人,河北经贸大学管理学学士、辽宁大学法律硕士,北京市丹宁师事务所律师。主要业务方向:房地产、公司法、刑事辩护、诉讼与仲裁,联系电话:13121692405。



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