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论《联合国国际货物销售合同公约》与《国际商事合同通则》关系

孙倩


摘要：《国际商事合同通则》的诞生是国际统一合同法领域继1980年《联合国国际货物销售合同公约》以来又一重要成果,在很大程度上弥补了《公约》的不足,作为国际私法统一化运动的一项重要成果,对于国际商事合同法律制度的统一与协调将产生不可低估的影响。《国际商事合同通则》与《联合国国际货物销售合同公约》的性质是不同的，《国际商事合同通则》的性质目前虽很难界定，但很明显的是它不是公约。目前它的作用更主要的是为各国合同立法提供可供参考借鉴的范本，而不是在国际商务活动中得到直接的适用。与《联合国国际货物销售合同公约》相比，《国际商事合同通则》适用范围更广泛,适用方式更灵活,内容更完整,具体规定更科学,在很多方面进行了发展与创新，因而可以视为是国际社会关于商事合同立法的新发展。
关键词：商事合同通则；国际统一私法协会；示范法

《联合国国际货物销售合同公约》（下称“公约”）与《国际商事合同通则》（下称“通则”）这两个国际文件的性质是不同的。因为公约明显可以称之为国际公约，而通则则很难将其归为国际法律文件传统分类的任何一种。自1988年生效以来，公约已经得到包括全部主要贸易国（但日本除外）在内的五十多个国家批准。然而一个公约的成功不仅在于它的批准和加入国的数量还包括公约生效后在一特定缔约国的适用。这方面的问题主要是国际贸易的双方是否确实同意公约适用于他们的交易合同中。实践表明公约在适应社会、技术和经济变化的过程中遇到了一定的困难，如何在国际领域内统一适用是公约面临的最大问题。本文主要从这两个文件的性质特征和适用范围方面来回答以下两个问题：这两个文件是对立、并存抑或互补？商事合同通则是否对销售合同公约进行了发展与创新？其中两个文件的不同适用范围是本文关注的焦点。

一 ： 二个文件的性质-对国际的立法的重述
销售合同公约与商事合同通则究竟是什么关系？尤其在销售合同公约已经取得相当的成功时，国际统一私法协会何以要倡导编纂商事合同通则？并且，二者的并存，难道没有造成混乱与重复的危险吗？ 我认为，要明确回答这个问题，需要从它们形成的历程入手。1980年销售合同公约的通过，是从1929年开始持续50年多年工作的终点。从一开始，所设想的就是具有拘束力的统一规则。原因是在当时，法律实证主义即将法等同于国家法的教条占支配的地位。其结果，法律统一的全部尝试，不得不采取了先在国际的层面达成合意，然后再纳入各国的国内法体系的统一立法形式。 1964年的两个海牙条约-《关于国际货物销售的统一公约》（ULIS）和《关于国际货物销售合同成立的统一法公约》（ULF）-尽管在数十年间付出了极大的努力，也未能取得成功。仅仅被九个国家批准，而其中七个是西欧国家。1968年联合国新设立的联合国贸易法委员会（UNCITRAL）开始工作之时，基本的选择是准备有拘束力的规范。当时，之所以坚持此立法方式，也有新的根据。因为随着多个社会主义国家的诞生和第三世界的兴起，法的统一化进程，已经不再局限于比较少数的具有单一经济社会结构的国家，东欧的社会主义国家及所谓第三世界的新独立国家也参与了进来。这些国家几乎都具有的共同特征是严格的中央集权化的计划经济。如果这些国家打算参加国际商业交易的话，必须就对外的交易关系制定特别的规则。特别是，有必要认可本国的经济主体，享有与来自市场经济诸国的竞争对手基本相同的契约自由。这些特别的法律制度，无论由本国单方面制定，或者由国际层面就国际买卖契约的场合达成合意，都必须通过立法的方式。但是，联合国贸易法委员会选择统一的立法方式的结果，不可避免地缩小了起草者的行动范围。由于参加交涉的各国法律传统的差异及各国社会经济构造的不同，导致了某个问题被从最初设想的规范对象中排除出去。关于其他许多事项，是就对立的意见作妥协处理的结果，只能将该问题以或多或少没有解决的形态遗留下来。其结果，导致销售合同公约中存在若干重要的漏洞，适用范围狭窄，还有不少规定的意思含混不明。公约仅适用于国际货物销售合同，一些很重要的交易类型被排除在公约之外。公约的适用反映了国际贸易中有形贸易内容，而服务贸易被明显排除于适用范围之外，对于知识产权则更无涉及，甚至一些易于引起争议的货物也被排除于公约适用范围之外。如销售合同公约明示，关于契约的有效性、契约可能对所售货物所有权的影响（见第4条）、 货物造成买主及其他人死亡或人身伤害时出卖人的责任（见第5条），不适用该销售合同公约。还有一些规定，使用了极端含混、不明确的词语，掩盖了实质上什么合意也未达成的事实（见涉及遵守诚实信用的第7条1款、根本违反合同的第25条、关于收取迟延的金钱的利息的权利的第78条）。
商事合同通则补充了销售合同公约未涉及而实践中迫切需要解决的问题，它反映的国际贸易的内容不仅包括有形贸易还包括无形贸易，它所适用的国际商事合同类型，既有国际货物销售合同，又有国际服务贸易合同和国际知识产权转让合同。促成国际统一私法协会制定统一法原则那样雄心勃勃的方案的因素，可以说是既源于销售合同公约的优点，也源于销售合同公约的不足。之所以这样说是因为，如果销售合同公约这样的国际买卖统一法在世界上未被采用的话，也就可能不会有制定关于国际商事契约一般规则的尝试。同时，因为销售合同公约表明了立法层面可能达到的最大限度，及达成该销售合同公约制定过程的艰辛与障碍，国际统一私法协会就放弃了制定具有拘束力的规则的计划，设计了独自的方案和摸索别的途径，构想在国际的层面上实现美国法律重述那样的规则。1980年国际统一私法协会成立一个由来自不同法律文化和背景、具有实践经验的众多合同法和国际贸易法方面的专家、学者、律师、法官组成的工作组，探求阐述国际商事合同的一般原则。这些成员均以个人资格参加，不代表自己的政府的见解。1994年5月，UNIDROIT理事会在罗马召开的第73届会议上，正式通过了《国际商事合同通则》（Principles of International Commercial Contracts，简称PICC）。这样的努力获得了非常满意的结果，商事合同通则获得了较高的评价，被称为是“自《国际贸易术语解释通则》以来国际贸易法领域最重要的业绩”、“对商习惯法最具权威且最有价值的记述”。2004年国际统一私法协会在保有原来条款的基础上对该通则进行了补充。使其更加完臻。

二：销售合同公约与商事合同通则的适用关系
（一） 销售合同公约和商事合同通则的适用范围
原则上，大部分国际商业交易是适用维也纳公约的。 《联合国国际货物销售合同公约》第1（1）（a）规定公约适用于营业地在不同缔约国的当事人之间所订立的货物销售合同。本规定表明即使合同双方并没有认识到其营业地是公约缔约国，公约仍可适用于该合同除非当事人明确排除公约的适用。也就是说如果合同当事人营业地在不同缔约国内而且合同订立于公约生效后，公约自动适用于合同。合同的国际性主要依赖于合同双方当事人的营业地在不同缔约国。即使合同当事人营业地不在公约缔约国内，在国际私法规则导致适用某一缔约国的法律时，公约也可以适用于合同。非缔约国当事人是否可以明示选择公约为合同的准据法，虽然公约在此方面没有规定，但实践表明是可以的，这也是合同意思自治原则的体现。公约对缔约国来说虽然是有拘束力，但它的适用不是强制性的，而是具有一定的任意性。《联合国国际货物销售合同公约》第6条规定：“双方当事人可以不适用本公约，或在第12条规定的条件下，减损本公约的任何规定或改变其效力。” 而商事合同通则主张对“国际”合同的概念作最为宽泛的解释,仅排除那些根本不含国际因素的合同,即合同的主体、客体和内容仅与一国有关。即使是这样的合同,如果当事人的本国法没有强制性的相反规定,它们仍然可以约定适用商事合同通则， 另外只要双方当事人约定其合同由本通则管辖时，则应当适用本通则；或者双方当事人约定其合同由"法律的一般原则"，"商人法"（"ｌｅｘ　ｍｅｒｃａｔｏｒｉａ"）或类似法律管辖；或双方当事人未选择任何法律管辖其合同时，该通则也可适用。根据《联合国国际货物销售合同公约》有关规定，销售合同公约是仅以有形货物买卖合同为对象，而商事合同通则涵盖更广的范围，即适用于国际商事合同的全部。

（二）：销售合同公约与商事合同通则的适用关系
一般认为，销售合同公约与商事合同通则之间在适用上不存在真正的竞争关系，因为销售合同公约是仅以有形货物买卖合同为对象，而通则的适用范围则广的多，所以在有形货物买卖合同以外的合同，二者不发生适用上的重叠。尽管公约在世界范围内得到广泛接受，但仍有非公约缔约国当事人订立国际货物买卖合同的情况发生的情况下，无疑为商事合同通则的作为国际统一法律原则的适用提供机会。所以商事合同通则能起到补充销售合同公约的作用。但是，在有形货物买卖合同领域，二者也并非不相容的，而是互补的关系。例如，由于销售合同公约也并非强制性的规则，它的适用有一定的任意性，缔约国的当事人间缔结买卖合同同样可以修改公约的条款在合同中加以适用或完全排除公约的适用。这样的情形不少在这样的情况下，商事合同通则就有适用的余地。在双方当事人本身明示选择作为合同的准据法，言及“法的一般原则”或“商习惯法”的情形，即可以将商事合同通则解释为“法的一般原则”或“商习惯法”。目前，在国际商事合同领域适用商事合同通则的仲裁裁定已有十多件。另一方面，在公约的适用条件得到满足时，在应适用销售合同公约的案件中，鉴于它是有拘束力的国际公约，而商事合同通则目前尚不能称之为国际惯例，充其量只能称之为“示范法”，所以通常销售合同公约的适用优先于商事合同通则。但由于销售合同公约第6条明确规定：“双方当事人可以不适用本公约或在第12条的条件下，减损本公约的任何规定或改变其效力。” 当事人也许会将销售合同公约的个别条款，置换为更适当的商事合同通则中的对应条款，甚至于以商事合同通则替换整个销售合同公约，至少在目前还难以考虑。所以商事合同通则能起到补充销售合同公约的作用，具体体现在以下两个方面：首先，它使销售合同公约的解释明确化，即使在国际买卖合同以销售合同公约作为准据的场合，商事合同通则也可以起到重要的作用。销售合同公约第7条第1款规定：“在解释本公约时，应考虑到本公约的国际性质和促进其适用的统一以及在国际贸易上遵守诚信的需要”。作为国际贸易发展和合同法统一化进展的成果，商事合同通则无疑可以用于解释销售合同公约。《国际商事合同通则》第1章第２条（４）规定：“本通则可用于解释或补充国际统一法的文件。”以前为了解释销售合同公约，裁判官或仲裁员每次都必须探求解释的原则和基准。商事合同通则的出现使这种工作变得非常容易。例如，商事合同通则第7.3.1 条为判断债务不履行是否达到根本违约所设定的若干基准，将有助于理解销售合同公约关于这一重要概念有几分含糊规定的第25条。同样，规定受害方当事人解除契约的通知不能排除不履行方当事人补救的权利的第7.1.4条，可以用来解消与此相应的销售合同公约第48条关于此点所生的疑问。其次，补充销售合同公约的漏洞，除有使销售合同公约不明确的词语明确的作用之外，商事合同通则还可以用来填补销售合同公约的漏洞。《联合国国际货物销售合同公约》第7条第2款规定：“凡本公约未明确解决的属于本公约范围的问题，应按照本公约所依据的一般原则来解决。在没有一般原则的情况下，则应按照国际私法规定适用的法律来解决。”由于商事合同通则包含的内容比销售合同来的广，在销售合同未涉及的领域内（如欠款计息的利率、期限和确定方法），可以起到补充的作用。《国际商事合同通则》第1章第2条（３）规定：“当适用法对发生的问题不能提供解决问题的有关规则时，本通则可以提供解决问题的方法。”。商事合同通则产生以前，各裁判官或仲裁员在解决这类问题时是先确定该一般原则，再从该一般原则导出须解决的特定问题的答案。这种工作因可以援用商事合同通则而变得容易。

三：商事合同通则对货物销售合同公约的创新与发展
《通则》的制定过程不仅是一个借鉴和吸收各国合同法以及以往统一合同法精髓的过程，也是一个在多方面对传统合同法有所突破的过程。正如《通则》在“引言”中所言:“《通则》试图适应国际商事交易的需要而专门制定一种规则体系,这些规则使得那些被认为是最佳的解决办法具体化,即使它们还未被普遍接受。”这一目的使得《通则》的许多规定更加精确与科学。 商事合同通则对货物销售公约未曾涉足的许多问题进行有益的尝试，建立了下列几项新的制度，体现了商事合同通则在货物销售合同公约基础上的创新。
1、 有关合同的效力问题
国际商事合同的实体有效性问题是统一法与国内法最为敏感的交叉点，它涉及到两种激烈冲突的利益：一方面有关合同统一法适用的前提是合同已推定有效；另一方面合同实体无效的理由代表了基于公共政策考虑的国内法观点，而用统一法的方法来统一各国不同的公共政策是极为困难的。 所以公约第4条规定：“……本公约除非另有明文规定，与下列事项无关：（a）合同的效力，或其任何条款的效力……”这使公约在合同效力问题上绕道而过。把合同效力问题留给各国国内法去解决，但由于各国对此问题规定又颇不相同，使得国际商事合同当事人对合同效力的合理预期受到严重影响，因为合同法最重要的功能就是确认和保护当事人交易的安全,其效力问题在整个合同法体系中就显得尤为重要。《公约》对这个问题采取了避而不谈的态度，这对国际商事活动的发展很不利，但商事合同通则并未回避合同的效力问题，而是设立专章试图消除各国法律在合同效力上的分歧，树立一个规范样本供当事人选择适用和各国立法参考。是对公约的重大突破。如《国际商事合同通则》第２．１１条规定：“如在订立合同后的一段合理时间内发出的确认合同的书面文件载有添加或不同条件，除非所载的添加或不同条件在实质上更改了合同，或者收受人在没有不当迟延的期间内，以口头或书面通知对有出入之处表示异议外，构成合同的部分。” 第２．１３条规定：“（１）如果双方当事人意欲订立合同，而特意将一项条件留待进一步谈判商定或由第三人确定，不妨碍合同的成立。（２）合同的成立并不受下列情况的影响：（ａ）双方当事人未就该条件达成协议，或（ｂ）第三人未确定该条件，但另有替代方式可提供在所有情况下均为合理的确切条件，包括双方当事人的任何意图，不在此限。” 第３．９条规定：“（１）仅是合同订立之时不可能履行所承担义务的事实并不影响合同的效力；（２）仅是合同订立之时一方当事人无权处置与合同有关的财产的事实并不影响合同的效力。”等等都旨在最大程度上保留合同而非使之无效以适应国际贸易实践的需要。

2、公共许可问题
在合同的一般履行上，商事合同通则与货物销售合同公约有许多相同之处，但比公约更详尽，其中“公共许可”则是货物销售合同公约所没有的。公共许可包括依据公共性质的考虑而设立的所有许可要求，它与所要求的特许或许可是由政府机构批准还是由政府因特定目的而委托授权的非政府机构批准无关，合同的效力或其履行必须遵守公共许可的要求，这就产生一系列问题：由谁承担提出申请的义务，提出申请的时间，不能按期获得政府部门的许可和申请遭到拒绝的法律后果如何。《国际商事合同通则》第５．１．２２条规定：“凡一国的法律要求取得影响合同效力或使其履行不可能的政府许可，且该法律或各种情况并无其它表示，（ａ）如只有一方当事人的营业地在该国，该当事人应采取必要的措施以获得许可；并且（ｂ）在任何其它情况下，其履约需要许可的一方当事人应采取必要措施。” 第５．１．２３条规定：“（１）按要求应采取必要措施以获许可的当事人应依此行事，不得不当迟延。他应承担由此产生的任何费用。（２）在没有不当迟延的情况下，该方当事人应在任何适当的时候通知另一方当事人准予或拒绝给予许可的情况。” 第５．１．２４条规定：“（１）如尽管责任方当事人采取了所有必要的措施，而在约定期间或，无此约定期间时，在合同订立后的合理期间内，既未准予又未拒绝给予许可，任何一方当事人有权终止合同。（２）凡许可只影响某些条款，则第一款不适用，只要在适当地考虑了所有有关情况后，即使被拒绝给予许可，有理由继续维持合同。”第５．１．２５条规定：“（１）拒绝给予影响合同效力的许可时，合同无效。如拒绝只影响某些条款的效力，仅该部分条款无效，只要适当地考虑所有相关情况后，有理由继续维持合同的其他部分。”所以，如果只有一方当事人的营业地在该国，则该方当事人应毫不延迟地申请公共许可，政府对该申请既未批准又未拒绝，那么任何一方当事人均有权终止该合同；当许可仅影响某些条款而维持合同的其余部分是合理的，即使许可申请遭拒绝，该合同仍得以维持。这就是说，当政府拒绝公共许可的申请，将导致合同的全部无效或部分无效。

3、非诚信进行谈判问题
缔约自由原则对于保证国际贸易经营者之间正常竞争至关重要，因此商事合同通则赋予当事人缔约自由的权利，允许当事人自由进行谈判，并对未达成协议不承担责任。《国际商事合同通则》第２．１４条规定：“（１）当事人谈判自由，达不成协议不承担责任。”但是，商事合同通则同时也禁止当事人滥用此项权利，它不得与诚实信用和公平交易原则相冲突。于是，在商事合同通则中首次出现了关于非诚信进行谈判及其责任的规定。如果一方当事人在无意与对方达成协议的情况下开始或继续进行谈判，即为诚信或恶意谈判。一方当事人有意或由于疏忽使对方当事人对所谈合同的性质或条款产生误解，或通过歪曲事实，或通过隐瞒反映当事人或合同本意的应予披露的事实，亦构成恶意。《国际商事合同通则》第２．１４条规定：“（２）但是，以非诚信进行谈判或以非诚信突然中断谈判的一方当事人应对给另一方当事人造成的损失承担责任。（３）如一方当事人不打算同另一方当事人达成协议而仍开始或继续谈判的，即为以非诚信进行谈判。即如果一方当事人以恶意进行谈判，或恶意终止谈判，则该方当事人以应对因此给另一方当事人所造成的损失承担责任，即责任方应负担谈判中发生的费用，还要对对方因此失去与第三人订立合同的机会进行赔偿，但是一般不赔偿若订立原合同可能产生的利益。行使中断谈判的权利应以遵守诚实信用和公平交易原则为前提，即使在进行谈判前或在谈判过程中没有明确的要约和承诺，一方当事人也不得随意突然无正当理由中断谈判。要确定从何时起要约或承诺不得撤销，当然得视具体情况而定，特别是一方当事人信赖谈判的积极结果，及双方当事人已达成一致的与所要订立的合同的有关问题的数量。

　4、条款待定的合同问题
　　 在国际贸易中可能存在这样的情况：当事人有意留下一个或多个条款待定，因为他们不能或不愿在合同订立时做出决定，而将这一决定留待他们日后进一步谈判商定或由第三人确定，这就产生了关于合同成立与条款内容的确定等一系列法律问题。《国际商事合同通则》第２．１３条规定：“（１）如果双方当事人意欲订立合同，而特意将一项条件留待进一步谈判商定或由第三人确定，不妨碍合同的成立。（２）合同的成立并不受下列情况的影响：（ａ）双方当事人未就该条件达成协议，或（ｂ）第三人未确定该条件，但另有替代方式可提供在所有情况下均为合理的确切条件，包括双方当事人的任何意图，不在此限。”只要当事人有意订立合同，特意待定这一事实并不妨碍合同的成立。如果没有明确规定，尽管有待定条款，当事人订立合同的意图仍可从其他情况来了解，如待定条款的非重要性、整个协议的确定程度，待定条款根据其性质只能在以后决定的事实、协议已经部分生效的事实等。如果当事人未能就待定条款达成一致，或第三人未予确定，考虑到当事人的意图，如果在具体情况下存在一种可选择的合理方法来确定此条款，则合同的存在将不受影响。与合同条款特意待定不同的一种情况是，在谈判过程中，一方当事人坚持合同的订立以对特定事项或以特定形式达成的协议为条件，则在对这些特定事项或特定形式达成协议之前，合同不能成立。在这里，“坚持”一词明确了当事人若只是简单地表达其意图仍不足以证明他们的意图有这种效力，这种表达必须是非常明确的。

　5、格式条款问题
国际贸易中格式文本的使用是极其广泛的，而当双方当事人通过交换彼此的标准格式文本进行交易，并且都坚持最后的合同是在自己的格式文本基础上达成协议之时，就会引起关于合同是否成立及如何确定合同条款的争议。格式合同之争是国际经济交往中长期争论不休的一个法律问题，基于各国法律制度的差异，在国际社会对该问题尚不能达成共识。商事合同通则参照各国法律的不同做法，对此规定了公平合理的法律原则，为解决这一问题做出了较为完美的回答。《国际商事合同通则》第２．１７条（2）规定：“标准条款指事先订立的为一方当事人通常、重复使用的条款，并且该条款无须同另一方当事人谈判而实际使用。”第２．１８条规定：“如果双方当事人均使用标准条款，并就标准条款以外事项达成协议，合同应根据商定的条款和实质上共同的标准条款订立，除非一方当事人事先明确表示或事后没有不当迟延地通知另一方当事人，他不愿受此合同的约束。”第２．２０条规定：“如果标准条款和非标准条款发生冲突，以非标准条款为准。”

商事合同通则是继销售合同公约之后的一项重大成果，它继承和发展了销售合同公约在合同法统一化方面所取得的成果，拓展了适用统一法规范的空间，有利于进一步消除国际经济交往中的法律障碍，促进国际商事活动的顺利进行。但需要明确的是尽管商事合同通则的规定较之销售合同公约更广泛，适用方式更灵活，但二者并不存在互相取代的可能。二者的性质的不同决定了这一点。销售合同公约是国际公约，是各国意志与利益协调的结果，虽对缔约国不具有适用的强制性，但缔约国有适用它的国际义务。但是，商事合同通则在相当大程度上是个理论研究成果，与各国的意志与利益并无直接联系，而是试图从理论上消除各国法律的分歧，达到国际商事合同法统一化的目的，因此在学理上获得了较高的赞誉。但是，考虑到它的内容及立法目的，要在短期内获得各国的普遍认可和适用并上升为国际条约是不可能的，因此无法取代销售合同公约的地位。商事合同通则不是国际条约，也不是国际惯例，它在相当大程度上只能依赖于当事人的自觉采用，基本上没有强制适用的余地。但由于国际商事合同包含的内容比销售合同公约广，在销售合同公约未涉及的领域内（如欠款计息的利率、期限和确定方法）可以起到一定的补充作用。


参考书目：

1：Bonell, The UNIDROIT Principles of International Commercial Contracts and CISG-Alternatives or Complementary Instruments Uniform Law Review(1996)
2： Katharina Boele-Woelki, ‘Terms of Co-Existence:The CISG And The UNIDROIT Principles’
3： Bonell and Liguori, supra note 26, at148
4：肖永平,王承志“国际商事合同立法的新发展—
——《国际商事合同通则》与《联合国国际货物销售合同公约》特点之比较”载《法学论坛》第4期　
5：《联合国国际货物销售合同公约》
6：《国际商事合同通则》
陕西省宝鸡市人民政府


宝鸡市城市居住物业管理办法


宝鸡市人民政府令第25号

《宝鸡市城市居住物业管理办法》已经市人民政府二000年第五次常务会议审议通过，现予以发布施行。

市长 吴登昌

二000年九月二十六日


第一章 总则
第一条 为加强和规范城市居住物业管理，保障居住房屋和公用设施的正常使用，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据《陕西省城市居住区物业管理条例》等法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内城市居住物业管理。
第三条 本办法所称居住物业（以下简称物业），是指已建成投入使用的各类住宅小区、住宅组团、住宅及其相关的公用设施、设备和场地。
本办法所称物业管理，是指物业管理企业受物业所有人或使用人委托，依据物业管理委托合同约定，对物业进行维护、维缮和整治、服务，或其他物业管理组织对其出售（出租）的居住物业进行管理的活动。
本办法所称业主，是指物业的所有人。
本办法所称使用人，是指物业的自用人、承租人、借用人或其他实际使用人。 本办法所称其他物业管理组织，是指居住物业出售（出租）人为了对自己已出售（出租）的居住物业进行前期物业管理所成立的内设物业管理机构。
第四条 物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第五条 各级人民政府和公有住房出售单位应当对不符合物业管理条件的居住区进行治理，完善市政、公用和生活服务设施，使其达到实施物业管理的条件。
第六条 市、县房产管理部门是本行政区域内物业管理的行政主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理。其他有关行政管理部门按照各自的职责，协同作好有关工作。
第七条 各级人民政府应鼓励物业管理逐步向社会化、专业化、市场化发展，提高物业管理水平。
第二章 业主自治管理
第八条 业主依照办法规定享有对物业管理的权利，并履行相应的义务。
业主的权利：
（一）参加业主大会，行使对物业管理的决定权；
（二）享有选举和被选举为业主委员会委员的权利；
（三）监督业主委员会的工作；
（四）享有与交纳物业管理服务费相符的服务；
（五）监督物业管理企业管理服务活动；
（六）法律、法规规定的其他权利。
业主的义务：
（一）执行业主大会和业主委员会的决定：
（二）遵守业主公约和业主委员会章程：
（三）遵守物业管理制度；
（四）交纳物业管理服务费和维修基金；
（五）法律、法规规定的其他义务。
第九条 业主委员会是代表全体业主和维护业主合法权益的自治组织。
一个物业管理区域成立一个业主委员会。除新建住宅小区外，物业管理区域由市、县物业管理行政主管部门划定。
第十条 物业综合验收合格，且住户人住达百分之五十以上的，开发建设单位应及时告物业管理行政主管部门，物业管理行政主管部门应会同开发建设单位召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。
第十一条 业主大会由全体业主组成。业主人数较多的，可推选业主代表，组成业主代表大会。
业主大会或业主代表大会第年至少召开一次。经有五分之一以上的业主代表提议，可以召开业主大会或业主代表大会。
第十二条 召开业主大会或为主代表大会，应当有三分之二以上的业主或业主代表出席。业主大会或为业主代表大会的决定，应当经过出席会议的业主或业主代表的过半数表决通过。决定通过应当予以公布。
业主或业主代表可以书面委托他人出席业主大会或业主代表大会。
第十三条 业主大会或业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、撤换业主委员会委员；
（二）通过或修改业主委员会章程或业主公约；
（三）听取和审议业主委员会的工作报告和财务报告；
（四）决定物业管理委托合同的订立、变更或者解除；
（五）决定维修基金的续筹、使用的管理；
（六）改变或撤销业主委员会不适当的决定；
（七）决定物业管理的其他重大事项。
第十四条 业主委员会从业主中选举产生，由五至九人组成。业主委员会主任、副主任由业主委员会委员中选举产生。
业主委员会委员由思想素质好、热心公益事业、责任心强、办事公道、遵纪守法、有一定组织能力和工作时间的成年人担任。
第十五条 业主委员会会议由主任定期召集。召开会议必须有过半数委员出席，作出的决定必须超过全体委员半数以上通过。三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议。
业主委员会作出的决定应当公布。
第十六条 业主委员会自选举产生之日起十五日内，应到所在地的物业管理行政主管部门办理登记。
第十七条业主委员会履行下列职责：
（一）筹备、召集和主持业主大会或业主代表大会；
（二）起草业主委员会章程或业主公约；
（三）执行业主大会或者业主代表大会的决定；
（四）采用招投标或其他方式，聘用物业管理企业。订立、变更或解除物业管理委托合同；
（五）审议物业管理企业提出的年度管理工作计划、年度财务预、决算；
（六）监督物业管理企业的物业管理工作；
（七）监督管理用房、经营用房、共用部位、共用设施设备、场地的合理使用；
（八）负责物业共用部位、共用设施设备维修基金的筹集、使用和管理；
（九）调解物业使和纠纷：
（十）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
业主委员会不得从事经营活动。
业主委员会活动经费，经业主大会或者业主代表大会审核通过，由全体业主分担。
业主委员会因履行职责引起的民事责任由全体业主共同承担。
第十八条 住宅小区的物业管理逐步实行招标选择物业管理企业，招标在物业管理行政主管部门监督指导下，由业主委员会组织实施。
住宅小区的物业管理企业后，应报物业管理行政主管部门备案。
第十九条 业主委员要认真执行业主大会或业主代表大会通过的决议，接受业主的监督，严格履行物业管理委托合同。
第二十条 业主委员会章程、业主公约和业主代表大会或业主委员会的各项决议，对住宅区全体业主（包括业主委员会成立后人住的业主）、使用人具有同等约束力。业主转让或者出租物业时，对受让人或者承租人具有同等约束力。
业主委员会章程和业主公约、决议、决定不得与法律、法规相抵触。
第二十一条 业主公约是由业主承诺的有关业主在住宅使用、物业维护及其管理方面权利义务的行为守则。
业主公约由物业管理行政主管部门统一制订示范文本，业主大会或业主代表大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改、补充，报物业管理行政主管部门备案。 第三章 物业管理服务
第二十二条 物业管理企业必须具有相应的资金、专业管理技术人员和固定的场所，依法向工商行政管理部门登记，领取营业执照并向县级以上物业管理行政主管部门提出资质申请，经审批，领取资质证书后，方可从事物业管理服务活动。单位内设的物业管理机构不得接受其他单位的委托，对外从事物业管理服务活动。
物业管理人员必须持有县级以上物业管理行政主管部门核发的岗全证书，持证上岗。
第二十三条 居住区的物业管理，由业主委员会委托物业管理企业实施。居住区的物业管理办法（方案），应当报物业管理行政主管部门备案。
业主委员会应当代表全体业主与物业管理企业签订物业管理委托合同。
物业管理委托合同应当包括下列主要内容：
（一）物业的基本情况；
（二）委托方和受托方的权利义务；
（三）物业管理服务事项和服务质量要求；
（四）物业管理基本服务费用的标准和收取办法；
（五）物业的养护与维修；
（六）合同的期限、变更和解除的约定；
（七）合同终止时，物业资料、财物的移交方式；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）双方当事人约定的其他事项。
物业管理委托合同应当在生效之日起十五日内报物业管理行政主管部门备案。
第二十四条 物业管理服务应包括以下主要内容：
（一）共用部位、共用设施设备日常维护和管理；
（二）业主自用部位、自用设施设备的日常维修；
（三）绿化养护和保洁服务；
（四）保安服务；
（五）车辆进出、停放的管理；
（六）物业管理委托合同的约定的其他事项。
第二十五条 物业管理企业的权利：
（一）依照有关法规、物业管理委托合同和业主公约制定区域性物业管理办法；
（二）依照的物业管理委托合同和有关规定收取管理服务费；
（三）制止违反物业管理规定的行为；
（四）要求业主委员会协助进行物业管理；
（五）选聘专业公司承担专项管理和维护业务；
（六）可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。
第二十六条 物业管理企业的义务：
（一）履行物业管理委托合同，依法经营；
（二）接受业主委员会和业主及使用人监督；
（三）提交业主委员会审议批准重大管理措施；
（四）接受物业管理行政主管部门监督指导；
（五）按照合同的约定向全体业主公布管理费用收支帐目；
（六）保证服务质量，提供优良的居住环境。
第二十七条 物业管理服务应当遵循公平、合理、质价相符的原则。
物业管理的基本服务费实行政府指导价。政府指导价由物业管理行政主管部门会同物价管理部门根据居住区类别、服务项目和内容，按业主拥有的房屋建筑面积核定，并予以公布。业主委员会和物业管理企业的参照政府指导价在委托合同中约定物业管理基本服务的价格。
为业主、使用人提供基本服务项目以外的服务，价格由双方商定。
第二十八条 物业管理企业可以接受供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视、环卫等单位的委托，按规定标准向业主统一收取有关费用，委托收费的单位应向物业管理企业支付劳务费，但不得增加居民负担。
第二十九条 物业管理企业的服务项目和收费标准应当公布。
物业管理企业已按照本办法规定向业主、使用人收取物业管理服务费用的，其他作何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未经业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务而收取费用的，业主及使用人有权拒付。
第三十条 物业管理委托合同终止或者解除后，十五日内，物业管理企业应各向业主委员会办理下列事项，并报物业管理行政主管部门备案：
（一）结算物业管理服务费用；
（二）移交全部物业管理档案资料和有关帐务；
（三）移交物业管理用房、经营用房和设施、设备、场地。
物业管理企业在移交上述财物时，不得损坏、遗失、隐藏、销毁。
第三十一条 物业管理行政主管部门依法履行对物业管理企业和其他物业管理机构的监督管理职责，综合考核、评定物业管理水平和服务质量。
物业管理行政主管部门应当建立投诉受理制度，受理对违反本办法规定的行为的投诉。物业管理行政主管部门对投诉应当进行调查处理并将处理结果书面答复投诉人。
第四章 前期物业管理
第三十二条 前期物业管理是指居住区房屋出售后至业主委员会成立前的物业管理。
前期物业管理按照“谁出售（出租），“谁管理”的原则，由开发建设单位或分有住房出售（出租）单位自行管理，也可委托物业管理企业进行管理。
第三十三条 新建居住区竣工后，建设行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门及其他有关部门进行综合验收。综合验收不合格的，不得投入使用，亦不能实施前期物业管理。
第三十四条 新建住宅前期物业管理终止时，物业开发建设单位应当向业主委员会完整地移交物业，并向业主委员会或其指定的物业管理企业移交物业区域的规划图，竣工平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，地下管网竣工图等有关工程建设资料，移交物业综合验收档案、住宅使用说明书和住宅质量保证书。
第三十五条 物业开发建设单位向业主委员会移交物业时，应当同时移交按规划建设的管理用房和经营用房。业主委员会、物业管理企业不得将管理用房和经营用房出售或改作它用。
第三十六条 前期物业管理期间，不得使用共用部位、共用设施设备维修基金，不得转让住宅的共用部位、共和设施设备的所有权和使用权。
第三十七条 已建成投入使用而未形成住宅小区规模的住宅和按房改政策出售的住宅，由物业管理行政主管部门划定管理区域，制定治理主案，报同级人民政府批准后组织实施。
在划定的管理区域内，任何单位和个人不得自建围墙等有碍物业管理的构筑物或设施。
第三十八条 住宅区经治理改造后，物业管理行政主管部门验收合格的，由建设单位或售房单位向物业管理企业移交本办法第三十四条、第三十五条所列资料及房屋和设施设备。
第三十九条 前期物业管理适用本办法有关物业管理服务范围、服务质量要示的规定。前期物业管理费用，由入住的业主或使用人按本办法第二十七条规定交纳，不足部分由建设单位承担。
第四十条 开发建设单位或者公有住房出售单位应当提供必需的管理用房和经营用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。业主委员会应当将管理用房提供给物业管理企业有偿使用，经营用房由业主委员会委托物业管理企业经营，其收入用于物业共用部位。共用设施设备的日常维护和其他物业管理服务。
第四十一条 业主委员会成立后，应当及时委托物业管理企业进行物业管理。在同等条件下，应优先委托开发建设单位和公有住房出售单位委托的物业管理企业进行物业管理。
第五章 物业的使用和维护
第四十二条 业主、使用人应当遵守法律、法规、规章和本办法的规定，受护物业区域内的公共建筑、共用部位、共用设施设备和相关场地。
第四十三条 物业使用禁止下列行业：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；
（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼、板、阳台、天台、屋面、门厅、楼梯间、走郎、户外墙等进行违章凿、拆、搭占等。
（三）存放易燃、易爆、居毒、放射性等危险物品；
（四）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；
（五）践踏、占用、损毁绿地、树木、园林和公共设施；
（六）占用通道等公用部位及场地，乱设集贸市场；
（七）乱倒乱堆垃圾、杂物；
（八）发生超出规定标准的噪音；
（九）排放有毒、有害等污染环境的物质；
（十）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（十一）改变按规划建设的公共建筑、共用设施的使用性质；
（十二）法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。
第四十四条 业主或者使用人装修住宅，应当遵守家庭居室装饰装修的规定，事先告知物业管理企业，并按要求施工。物业管理企业应当对住宅楼进行指导和监督。
业主、使用人需要改变房屋用途的，应当在符合城市规划的前提下，征得相邻业主和业主委员会的书面同意，报物业管理行政主管部门批准。
第四十五条 住宅的共用部位、共用设施设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修，造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
因物业维修、装修造成相关业主、使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的，责任应当负责赔偿。
第四十六条 任何单位和个人不得占用的物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用的，应当与业主委员会签订的合同、并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当赔偿。
第四十七条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意，按有关规定办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签定合同，并支付设置费用。收取的费用于物业的日常维修和养护。
第四十八条 房屋的维修责任，按下列是规定划分：
（一）室内部分，由业主负责维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、共用天线和消防设施等房屋本体共用设施，由物业管理企业组织定期养护和维修，其费用从物业共用部位、共用设施设备维修基金中列支。
第四十九条 住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房、（棚）等住宅区共用设施由物业管理企业统一管理维修和养护。管理维修和养护费用从管理服务中列支。
人为造成共用设施损坏的，由损坏者负责修复。造成损失的，应当赔偿。
第五十条 住宅区的水、电、燃气、暖气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气、供暖及通讯单位负责，维修养护费用按照有关行业管理规定执行。
第六章 物业维修基金的使用和管理
第五十一条 根据国家规定，设立物业共用部位、共用设施设备维修基金（以简称维修基金）。
第五十二条 维修基金按下列是规定交纳和提取：
（一）商品住宅出售时，多层住宅的购房者按购房款的2％交纳，&127;高层住宅的购房都按购房款的3％交纳；
（二）公有住宅出售时，购房者按购房款的2％交纳；
（三）公有住宅出售单位出售公有住宅时，多层住宅按不低于售房款的20％提取，高层住宅按不低于售房款的30％提取。
购房者交纳的维修基金，由售房单位提取。由售房单位代收。由售房单位提取和购房者缴纳的维修基金，不计入售房收入，归业主共有。
第五十三条 维修基金应当在银行专户存储、专款专用。
业主委员会成立前，交由物业管理行政主管部代管。业主委员会成立后。由物业管理行政主管部门交业主委员会管理并监督使用。业主委员会委员不竿侵占、挪用维修基金。
第五十四条 维修基金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修、更新和改造。
使用维修基金，由物业管理企业提出申请，经业主委员会书面同意，并报物业管理行政主管部门备案。
维修基金不敷使用时，由业主委员会按业主的住宅建筑面积向业主续筹。
业主转让物业时，维修基金随物业所有权同时转让。
住宅因拆迁或者其他原因造成灭失的，绫结余的维修基金应当按业主个人交纳比例退还业主。
第五十五条 维修基金的使用，应当建立使用计划报批管理制度、财务管理制度、审计监督制度和业主查询对账制度。
第七章 奖励和惩罚
第五十六条 对居住物业管理成绩显著的住宅小区，由市、县人民政府授予“优秀物业管理小区”称号，并给予奖励。
第五十七条 物业管理企业违反本办法规定，有下列是行为之一的，由物业管理行政主管部门依照《陕西省城市居住区物业管理条例》第四十三条的规定，责令改正，给予警告；拒不改正的，处以五百元以上三千元以下罚款，并可降低资质等级：
（一）物业管理委托合同生效、终止、解除、未按规定报物业管理行政主管部门备案的；
（二）从业人员未持有物业管理行政主管部门核发的岗位证书上岗的。
第五十八条 物业管理企业违反本办法规定有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门依照《陕西省城市居住区物业管理条例》第四十四条的规定，责令改正，给予警告，没收违法所得，并可处以二千元以上二万元以下罚款；情节严重的，可以降低资质等级，直至吊销资质证书：
（一）未取得物业管理资质证书或者年检不合格从事物业管理服务的；
（二）擅自改变居住区内共用部位、共用设施设备使用性质的；
（三）物业管理委托合同终止或者解除后15日内，未向业主委员会移交或者损坏、隐匿、销毁应当移 资料、财物的；
（四）擅自占用、控掘居住区道路、场地的。
未取得或者已被吊销物业管理资质证书以及物业管理委托合同终止、解除后，非法占用物业管理用房、场地和物业管理资料、财物的，除按前款规定处罚外，物业管理行政主管部门可以做出责令限期移交的决定，拒不履行移交决定的，物业管理行政主管部门可以强制执行或者申请人民法院强制执行。
第五十九条 开发建设单位违反本办法规定有下列行为之一的，由物业管理行政主管部衣照《陕西省城市居住区物业管理条例》第四十五条的规定，责令改正，给予警告，并可处以三千元以上三万元以下的罚款：
（一）未承担前期物业管理责任的；
（二）出售住宅，未同时签订前期物业管理委托合同或者在同一居住区收取基本服务费不一致的；
（三）不承担未出售住宅的物业管理费的。
第六十条 开发建设单位建反本办法规定有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门依照《陕西省城市居住区物业管理条例》第四十六条第一款的规定责令改正，给予警告，没收非法所得，并可处以一万元以上五万元以下的罚款：
（一）居住区未经综合验收或者验收不合格实行前期物业管理的；
（二）前期物业管理期间使用维修基金或者将管理用房转让、改作它用的。
前期物业管理委托合同终止后，未向业主委员会移交居住区管理用房和有关工程建设资料的，由物业管理行政主管部门依照《陕西省城市居住区物业管理条例》第四主条第二款的规定，责令改正，给予警告，没收违法所得，并可处以二千元以上二万元以下的罚款。
第六十一条 业主、使用人违反本办法规定，损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗或者私自占用、损坏共用部位、共用设施设备、改变住宅用途的，由物业管理行政主管部门依照《陕西省城市居住区物业管理条例》第四十七条的规定，责令恢复原状、赔偿损失，并可处以五百元以上五千元以下的罚款。
第六十二条 业主公约、业主委员会章程和业主大会或者业主代表大会、业主委员会做出的决定。违反法律、法规规定的，由物业管理行政主管部门依照《陕西省城市居住区物业管理条例》第四十八条第一款的规定，责令改正；并通告全体业主。
业主委员会违反本办法规定将物业管理用房转让或者改作它用的，由物业管理行政主管部门依照《陕西省城市居住区物业管理条例》第四十八条第二款的规定，责令改正，造成经济损失的，由责任人赔偿。
业主委员会成员违反本办法规定侵占、挪用维修基金的，应当返还；造成损失的，由现任人赔偿；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六十三条 当事人对物业管理行政主管部门的行处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不早请复议，也不起诉，又不履行处罚决定的，作出行政处罚决定的部门可以依法申请人民法院强制执行。
对个人处以三千地以上、对单位处以三万元以上罚款和吊销资质证书处罚的，当事人有权要求举行听证。
第六十四条 违反本办法规定的其他行为，由有关行政主管部门按照各自职责和相关法律、法规的规定处罚．
第六十五条 拒绝、阻碍物业管理行政主管部门工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第八章 附则
第六十七条 非居住区写字楼、商住楼物业管理、参照本办法执行。
第六十八条 本办法中有关的专业用语含义：
（一）自用部位是指一套住宅内的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；
（二）自用设施设务是指一套住宅内的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、供热、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备；
（三）共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
（四）共用设施设备是指居住区内，全体业主共同拥有、使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气、燃气管道、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设备和公益性文体设备和共设施设备使用的房屋等。
第六十九条 本办法实施中的具休应用问题由市房产管理部门负责解释。
第七十条 本办自发布之日起施行。