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试论名实不符的房屋转租条款的性质与效力/李刚

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 17:18:14  浏览:8645   来源:法律资料网
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  在房屋租赁中,经常发现出租人在签订合同之前就已经知道承租人用于转租,比如与中介公司签订租赁合同,但是在合同中定有“不得转租”条款以应付上级部门的检查,或者当事人对转租条款约定不明,比如只规定了“不得转租”,而没有约定相应的法律责任等。而一旦双方发生纠纷,此时如何认定该约定条款的性质与效力则显得重要起来。

  一、转租合同效力的司法认定

  对于转租合同的效力,我国学界和实务界有三种观点,即有效说、无效说以及效力待定说。笔者认为:首先,我国学界和司法界的主流观点并没有采用处分行为和负担行为的二元划分,即使有的学者进行了划分,也对什么是处分行为,哪些物权行为为处分行为存在争论。其次,我国的立法并没有采用处分行为和负担行为二元划分,我国物权法上的处分行为与作为二元划分法来源地的德国法上的处分行为存在差异。最后,租赁权在我国立法上并不是物权,由于物权法定原则,设定租赁权的行为并不是物权行为,而是设定债权债务的行为。尽管在学界也有学者认为租赁权具有物权的性质,但是并不主流,而且租赁权的物权化也只是为了更好的使承租人占有、使用租赁物,而不是创设、变更或者消灭物权。所以,我国的立法不能采取有效说,有效说、效力待定说的前提是租赁权是负担行为而不是物权行为,主张物权行为的独立性;也不能采取无效说,因为原租赁合同和转租合同并不是真正意义的主从合同,不能彻底否定合同的相对性。所以,我国对于转租合同的效力进行了适合国情的规定。

  对于房屋转租,我国合同法第224条规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人未经承租人同意转租的,出租人可以解除合同。第228条规定:因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。而当第三人为出租人,承租人为次承租人的,转租合同明显有效。综上,承租人转租房屋的前提是经出租人同意,但是未经同意转租的,承租人只是可以解除合同,而非合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第16条规定:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。而从相反方向推定,未经出租人同意,转租合同未必无效。但是在最高法院民一庭负责人解读《解释》即就相关问题答记者问时,明确了未经出租人同意的转租合同为无效合同。但是应该看到最高院的司法解释是在平衡出租人、承租人和次承租人利益的基础上,是在平衡静态财产安全以及动态财产安全的情况下,是在平衡交易安全和交易稳定的主旨上做上述规定的。因而,认定转租合同的效力首先应该适用《解释》第16条的推定同意,然后再考虑是否经过出租人同意,即两者是特殊条款、例外条款与一般条款、原则条款的关系。

  二、合同中约定的“不得转租”条款的性质与效力

  对于当事人约定的“未经同意不得转租”的条款,有意见认为其是违约责任条款,承租人未经出租人同意转租房屋的,转租合同有效,但是承租人须向出租人承担违约责任;也有意见认为其是授权条款,其认为租赁合同的签订含有出租人对承租人身信赖利益在内,因而合同中约定可以转租的即视为出租人对承租人进行了授权,如果规定了“不得转租”条款,则视为承租人没有权利对外出租,否则为无权处分合同;还有意见认为应该正确认识当事人对于合同转租的约定与《解释》16条法律推定同意条款之间的关系,即是优先适用推定同意的法律拟制条款,还是优先适用当事人之间的约定?

  首先,就违约责任说而言,笔者认为“未经同意不得转租”的条款,是否具有违约条款性质,需要结合合同的具体约定来认定,不能以偏概全。如果当事人之间约定了擅自转租的违约金、解除合同或者赔偿条款等违约责任形式的,则具有违约责任条款性质,如果只是规定了不得转租,并没有规定后果或者违约责任的,是否具有违约责任条款仍不明确。而且从其法律性质而言,不得转租条款,不但是违约责任条款,而且是重大违约责任条款,具有决定原租赁合同与转租合同效力的性质。

  其次,就授权条款说,笔者认为,虽然出租人和承租人签订租赁合同在很多情况下基于对于承租人的信赖,但是即便基于此,在合同中是否约定不得转租条款,也无法表明承租人是否获得了出租人的授权,两者之间没有关系。

  最后,应该正确认识当事人之间关于转租条款的约定,按照合同法的精神和原则,当事人之间的约定明确且不违背法律法规的强制性规定即合法有效,应该适用当事人之间的约定。而《解释》16条并不是法律法规中的强制性规定,其从性质上属于最高人民法院为了处理案件而作的法律推定,属于一种司法技术,但是其有明确的适用前提,即当事人之间没有约定或者约定不明确。而一旦约定明确,法律行为的效力和责任也是明确的,不需要适用司法推定技术。因而当事人之间若有约定且明确时,则约定应该得到遵守;当事人之间约定了擅自转租可以解除合同或者确认转租合同无效的,而没有规定权利的行使期间,或者仅约定了不得转租的,或者对于转租没有约定的,才可依照《解释》第16条的规定予以补充适用,从而稳定法律关系,促进交易。可见,《解释》第16条虽然是特殊条款,是一种法律的推定,但是并不是适用于所有的当事人知道或者应当知道的情形,而只适用于当事人对于转租的责任和后果没有约定或者约定不明的情形。

  三、名实不符的转租条款的性质与效力

  转租条款名实不符的,即约定不得转租的,但是出租人事前就知道承租人要转租的,或者双方签订不得转租的合同条款只是应付相关单位的检查,那么如何认定此类转租条款的性质与效力?

  因此,笔者认为,如果有证据证明双方的意思表示真实且一致同意转租的,则应该按照双方的意思表示以及真实履行情况认定不得转租的条款已经被修改,双方达成了新的转租条款,从而按照“房屋可以转租”认定。如果没有证据证明出租人已经知道承租人用于转租的,此时就应该按照约定优先的原则处理;如果约定不明确的,则按照上述法律推定同意与当事人之间约定的转租条款之间的关系来适用法律,即优先适用推定同意条款,然后再适用未经同意的条款。

  (作者单位:北京铁路运输中级法院)
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贵州省犬类管理暂行规定

贵州省人民政府办公厅


贵州省犬类管理暂行规定
贵州省人民政府办公厅



为防治狂犬病,保障人畜安全,根据国家有关规定,结合本省实际,特制定本暂行规定。
一、各级人民政府,对城乡犬类管理,特别是狂犬病的防治工作,应当加强领导。各有关部门应密切配合共同做好犬类管理和狂犬病的防治工作。
公安部门负责对城市和县以上人民政府、地区行署所在地的城镇的养犬进行审批和管理。
畜牧兽医部门负责对城乡合法饲养的犬类进行狂犬病的预防和对畜间狂犬病的疫情监测。
卫生防疫部门负责对人间狂犬病的疫情监测和被狂犬咬伤者的预防注射和抢救治疗。
二、城市和县以上人民政府、地区行署所在地的城镇、工矿住宅区、 游览区、宾馆、机场范围内,除经批准喂养的军犬、警犬、保卫犬、科研用犬、 演艺犬外,禁止养犬。
三、经批准喂养的犬,应实行关养、拴养,不准放入街道等公共场所。军犬、警犬、保卫犬等外出执行任务时应有人牵引管束。
批准养犬的单位和个人,应持公安机关发给的准养证明,将犬带到当地兽医防检站按时注射预防狂犬病的疫苗、挂免疫牌,领取家犬免疫证,所需费用由养犬单位和犬主负责。
在县、市城镇非法养犬,当地政府和公安、卫生防疫、畜牧兽医等部门有权组织捕杀。
四、农村养犬必须加强管理,如发生狂犬病时,区公所、乡(镇)人民政府要组织力量,将疫点内的犬全部捕杀;对疫点周围受威胁地区的所有家犬,使用狂犬病疫苗紧急防疫注射,费用由犬主自负。对抗拒捕杀和不接受预防注射的犬主,由公安部门实行罚款20至30元,其犬伤人
者,全部医疗费用和其他有关经济损失概由犬主承担。
五、畜牧兽医部门、卫生防疫部门要加强对狂犬病的危害性和防治方法的科普知识宣传。工商部门要加强家犬交易和狗肉汤锅农贸市场的管理。家犬在成交前须经兽防站检疫,必要时注射狂犬病疫苗。
六、家犬免疫牌、免疫证不得转卖、转借、涂改和伪造,如有遗失和损坏,应及时向原发证单位申请补发或换发,家犬在宰杀、出售或死亡后,应向原发证单位办理牌、证注销手续。
七、凡违反本规定者,除批评教育外,由公安部门根据情节轻重给予警告、行政拘留或罚款10至40元的处罚,造成严重后果者,提请司法机关依法追究刑事责任。
八、本规定自发布之日起执行。



1987年2月13日

广播电视安全播出管理规定

国家广播电影电视总局


国家广播电影电视总局令
(第 62 号)


  《广播电视安全播出管理规定》经国家广播电影电视总局2009年12月4日局务会议审议通过,现予发布,自2010年2月6日起施行。


国家广播电影电视总局局长:王太华
二○○九年十二月十六日


广播电视安全播出管理规定

   第一章 总则

  第一条 为了加强广播电视安全播出管理,保障广播电视信号安全优质播出,维护用户收听收看广播电视的权益,依据《广播电视管理条例》、《广播电视设施保护条例》,制定本规定。
  第二条 从事广播电视播出、传输、覆盖等业务的单位(以下简称安全播出责任单位)为保障安全播出开展的技术维护、运行管理、应急处置及其他相关活动,适用本规定。
  第三条 国务院广播影视行政部门负责全国广播电视安全播出监督管理工作。
  县级以上地方人民政府广播影视行政部门负责本行政区域内的广播电视安全播出监督管理工作。
  第四条 广播电视安全播出工作应当坚持不间断、高质量、既经济、又安全的方针。
  第五条 任何组织、个人不得实施干扰广播电视信号、危害广播电视安全播出的行为。
  第六条 广播电视安全播出实行分类分级保障制度。安全播出责任单位应当符合本规定和国务院广播影视行政部门关于广播电视安全播出的有关要求;不符合的,不得从事广播电视播出、传输、覆盖活动。
  第七条 安全播出责任单位应当加强制度建设,采取多种措施保障广播电视安全播出。安全播出责任单位的主要负责人应当对本单位的广播电视安全播出工作全面负责。
  第八条 广播影视行政部门、安全播出责任单位建立奖励制度,对在广播电视安全播出工作中做出显著成绩的组织、个人给予表彰、奖励。

   第二章 基本保障

  第九条 安全播出责任单位应当建立健全安全播出技术维护和运行管理的机构,合理配备工作岗位和人员,并将其他涉及安全播出的部门和人员纳入安全播出管理,落实安全播出责任制。
  第十条 安全播出责任单位的安全播出人员管理,应当符合下列规定:
  (一)参与节目播出或者技术系统运行维护的人员,应当具有相应的专业技能,并通过岗位培训和考核;
  (二)新系统、新设备投入使用前,应当对相关人员进行培训;
  (三)特种作业人员应当按照国务院广播影视行政部门的规定或者其他国家有关规定取得相应资格证书。
  第十一条 安全播出责任单位的技术系统配置,应当符合下列规定:
  (一)符合国家、行业相关技术规范和国务院广播影视行政部门规定的分级配置要求;
  (二)针对播出系统特点采取相应的防范干扰、插播等恶意破坏的技术措施;
  (三)采用录音、录像或者保存技术监测信息等方式对本单位播出、传输、发射的节目信号的质量和效果进行记录。记录方式应当符合省、自治区、直辖市以上人民政府广播影视行政部门的有关规定,记录信息应当保存一周以上;
  (四)使用依法取得广播电视设备器材入网认定的设备、器材和软件,并建立设备更新机制,提高设备运行可靠性;
  (五)省级以上广播电台、电视台、卫星地球站应当配置完整、有效的容灾系统,保证特殊情况下主要节目安全播出。
  第十二条 安全播出责任单位应当建立健全技术维护、运行管理等安全播出管理制度。
  第十三条 安全播出责任单位应当保障技术系统运行维护、更新改造和安全防范等安全播出所需经费。
  第十四条 鼓励开展对广播电视安全播出管理、技术的研究和创新,不断提高广播电视安全播出水平。

   第三章 日常管理

  第十五条 安全播出责任单位的广播电视节目源管理,应当符合下列规定:
  (一)广播电台、电视台在节目制作、节目播出编排、节目交接等环节应当执行复核复审、重播重审制度,避免节目错播、空播,并保证节目制作技术质量符合国家、行业相关标准;
  (二)广播电台、电视台直播节目应当具备必要的延时手段和应急措施,加强对节目的监听监看,监督参与直播的人员遵守直播管理制度和技术设备操作规范;
  (三)从事广播电视传输、覆盖业务的安全播出责任单位应当使用专用信道完整传输必转的广播电视节目;
  (四)不得擅自接入、传送、播出境外广播电视节目;
  (五)发现广播电视节目中含有法律、行政法规禁止的内容的,应当立即采取措施予以消除或者停止播出、传输、覆盖,保存有关记录,并向广播影视行政部门报告。
  第十六条 对新建、扩建或者更新改造广播电视技术系统的工程项目,安全播出责任单位在实施前应当组织相关专家或者委托专业评估机构对技术方案进行安全播出评估;在工程项目完工后应当组织验收,并向广播影视行政部门报告验收情况。
  第十七条 新建广播电视技术系统投入使用前,试运行时间不得少于一个月。
  第十八条 新建广播电视播出、传输、发射系统需要试播的,安全播出责任单位应当报请省、自治区、直辖市以上人民政府广播影视行政部门批准。
  申请材料应当包括申请书、播出保障方案等内容。
  试播期不得超过六个月。对安全播出责任单位试播期间的安全播出工作评价纳入广播电视安全播出考核,但非责任性停播事故除外。
  第十九条 安全播出责任单位的技术系统运行管理,应当符合下列规定:
  (一)按照省、自治区、直辖市以上人民政府广播影视行政部门批准的节目、传输方式、覆盖范围以及相关技术参数播出、传输、发射广播电视信号,未经批准不得擅自停止或者变更服务;
  (二)播出质量、技术运行指标符合国家、行业有关标准;
  (三)制定完善的安全播出保障方案和播出、运行工作流程,安全播出保障方案应当报广播影视行政部门备案;
  (四)对主要播出环节的信号进行监听监看,对设备运行状态进行监控,及时发现并处置播出故障;
  (五)广播电视重点时段和重要节目播出期间,在人员、设施等方面给予保障,做好重点区域、重点部位的防范和应急准备;
  (六)定期对安全播出风险进行自评估。
  第二十条 安全播出责任单位的技术系统维护管理,应当符合下列规定:
  (一)遵守国家、行业有关标准,建立健全维护管理制度;
  (二)安全播出责任单位之间、播出环节之间做到维护界限清晰、责任明确;
  (三)安全播出责任单位委托其它单位承担技术维护或者播出运行工作的,应当选择具备相应技术实力的单位,并与其签订委托协议。
  第二十一条 广播电视技术系统的检修、施工管理,应当符合下列规定:
  (一)对技术系统定期进行例行检修,例行检修需要停播(传)广播电视节目的,应当将停播(传)时间报省、自治区、直辖市以上人民政府广播影视行政部门备案;
  (二)在例行检修时间之外临时停播(传)广播电视节目进行检修、施工的,应当按照国务院广播影视行政部门的有关规定报请批准;
  (三)更新改造在播系统、设备、线路及其附属设施,应当制定工程施工方案和应急预案,与施工单位签订安全协议,落实安全措施。
  第二十二条 安全播出责任单位在播出、传输、覆盖及相关活动中,应当遵守有关安全生产的法律、法规和技术标准。
  安全播出责任单位应当遵守有关信息安全的法律、法规和技术标准,对涉及安全播出的信息系统开展风险评估和等级保护工作。
  第二十三条 广播电视安全播出事故管理,应当符合下列规定:
  (一)广播电视安全播出事故分为责任事故、技术事故、其它事故三类,事故级别分为特大、重大和一般三级;
  (二)安全播出责任单位发生特大、重大事故后,应当立即向省、自治区、直辖市以上人民政府广播影视行政部门报告;
  (三)特大安全播出事故由国务院广播影视行政部门组织事故调查,重大事故由省、自治区、直辖市以上人民政府广播影视行政部门组织事故调查;
  (四)发生安全播出事故的,安全播出责任单位的上级主管部门应当根据调查结果依法予以处理。
  第二十四条 安全播出责任单位应当定期向广播影视行政部门报送安全播出统计报表和报告。

   第四章 重要保障期管理

  第二十五条 全国安全播出重要保障期由国务院广播影视行政部门规定,地方安全播出重要保障期由县级以上地方人民政府广播影视行政部门规定。
  重要保障期确定后,广播影视行政部门应当及时告知安全播出责任单位。
  第二十六条 重要保障期前,安全播出责任单位应当制定重要保障期预案,做好动员部署、安全防范和技术准备。
  第二十七条 重要保障期间,安全播出责任单位应当全面落实重要保障期预案的措施、要求,加强值班和监测,并做好应急准备。重要节目和重点时段,主管领导应当现场指挥。
  广播影视行政部门应当对安全播出责任单位在重要保障期的各项工作加强监督、检查。
  第二十八条 重要保障期间,安全播出责任单位不得进行例行检修或者有可能影响安全播出的施工;因排除故障等特殊情况必须检修并可能造成广播电视节目停播(传)的,应当报省、自治区、直辖市以上人民政府广播影视行政部门批准。
  第二十九条 因重要保障期取消例行检修时段的,广播电台、电视台应当提前做好节目安排和节目单核查,避免造成节目空播。

   第五章 应急管理

  第三十条 广播影视行政部门对本行政区域内广播电视安全播出突发事件应急管理工作负责。
  安全播出责任单位负责本单位安全播出突发事件的应急处置工作,并服从广播影视行政部门的统一管理。
  第三十一条 广播电视安全播出突发事件分为破坏侵扰事件、自然灾害事件、技术安全事件、其它事件四类;突发事件级别分为特别重大(特大)、重大、较大三级。
  第三十二条 发生安全播出突发事件时,安全播出责任单位应当遵循下列处置原则:
  (一)播出、传输、发射、接收的广播电视节目信号受到侵扰或者发现异常信号时,应当立即切断异常信号传播,并在可能的情况下倒换正常信号;
  (二)发现无线信号受到干扰时,应当立即报请所在地人民政府无线电管理部门排查干扰;
  (三)发生危及人身安全或者设施安全的突发事件时,应当在保证人身安全、设施安全的情况下,采取措施尽快恢复播出;
  (四)恢复节目信号播出时,应当遵循“先中央、后地方;先公益、后付费”的原则。
  第三十三条 安全播出责任单位应当根据安全播出突发事件的分类、级别和处置原则,制定和适时修订应急预案,定期组织演练,并将预案报广播影视行政部门备案。
  第三十四条 安全播出责任单位应当投入必要的资金用于应急资源储备和维护更新,应急资源储备目录、维护更新情况应当报广播影视行政部门备案。
  在紧急状态下,安全播出责任单位应当服从广播影视行政部门对应急资源的统一调配,确保重要节目安全播出。

   第六章 监督管理

  第三十五条 广播影视行政部门履行下列广播电视安全播出监督管理职责:
  (一)组织制定并实施运行维护规程及安全播出相关的技术标准、管理规范;
  (二)对本行政区域内安全播出情况进行监督、检查,对发现的安全播出事故隐患,督促安全播出责任单位予以消除;
  (三)组织对特大、重大安全播出事故的调查并依法处理;
  (四)建立健全监测机制,掌握本行政区域内节目播出、传输、覆盖情况,发现和快速通报播出异态;
  (五)建立健全指挥调度机制,保证安全播出责任单位和相关部门的协调配合;
  (六)组织安全播出考核,并根据结果对安全播出责任单位予以奖励或者批评。
  第三十六条 广播影视行政部门设立的广播电视监测、指挥调度机构,按照广播影视行政部门的要求,负责广播电视信号监测、安全播出保障体系建设、安全播出风险评估等安全播出日常管理以及应急指挥调度的具体工作。
  第三十七条 广播电视监测、指挥调度机构应当安排专人24小时值班,了解与安全播出有关的突发事件,及时向广播影视行政部门报告;建立健全技术监测系统,避免漏监、错监;建立健全指挥调度系统,保证快速、准确发布预警和调度指令。
  第三十八条 安全播出责任单位应当按照广播影视行政部门的规定,积极配合广播电视监测、指挥调度机构的工作,向其如实提供节目信号及相关信息。
  第三十九条 广播影视行政部门应当建立广播电视安全播出举报制度,公布举报电话、信箱或者电子邮件地址;任何组织、个人有权对违反安全播出管理的行为进行举报。
  广播影视行政部门受理有关安全播出的举报,应当进行记录;经调查核实的,应当通知有关安全播出责任单位并督促其整改。

   第七章 法律责任

  第四十条 违反本规定,有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)发生安全播出特大、重大责任事故造成恶劣影响的;
  (二)造成广播电视技术系统严重损害的;
  (三)对特大、重大安全播出事故、事件隐瞒不报、谎报或者拖延不报的。
  第四十一条 违反本规定,有下列行为之一的,由县级以上人民政府广播影视行政部门给予警告,下达《安全播出整改通知书》;逾期未改正的,给予通报批评,可并处三万元以下罚款;情节严重的,对直接负责的主管人员和直接责任人员依法给予处分:
  (一)机构和人员设置、技术系统配置、管理制度、运行流程、应急预案等不符合有关规定,导致播出质量达不到要求的;
  (二)对技术系统的代维单位管理不力,引发重大安全播出事故的;
  (三)安全播出责任单位之间责任界限不清晰,导致故障处置不及时的;
  (四)节目播出、传送质量不好影响用户正常接收广播电视节目的;
  (五)从事广播电视传输、覆盖业务的安全播出责任单位未使用专用信道完整传输必转的广播电视节目的;
  (六)未按照有关规定向广播影视行政部门设立的监测机构提供所播出、传输节目的完整信号,或者干扰、阻碍监测活动的;
  (七)妨碍广播影视行政部门监督检查、事故调查,或者不服从安全播出统一调配的;
  (八)未按规定记录、保存本单位播出、传输、发射的节目信号的质量和效果的;
  (九)未按规定向广播影视行政部门备案安全保障方案或者应急预案的。
  第四十二条 广播电台、电视台违反本规定,县级以上人民政府广播影视行政部门可以依照《广播电视管理条例》和国家有关规定予以处理。
  第四十三条 广播影视行政部门及其工作人员在广播电视安全播出管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。

   第八章 附则

  第四十四条 本规定下列用语的含义:
  安全播出,指在广播电视节目播出、传输过程中的节目完整、信号安全和技术安全。其中,节目完整是指安全播出责任单位完整并准确地播出、传输预定的广播电视节目;信号安全指承载广播电视节目的电、光信号不间断、高质量;技术安全指广播电视播出、传输、覆盖及相关活动参与人员的人身安全和广播电视设施安全。
  技术系统,指与广播电视安全播出有关的系统、设备、线路及其附属设施的统称。包括:广播电视播出、传输、发射系统以及相关监测、监控系统,相关供配电系统,相关附属设施(含机房以及机房内空调、消防、防雷接地、光电缆所在杆路、管道,天线所在桅塔等)。
  紧急状态,指发生安全播出特大、重大安全播出突发事件,需要立即启动应急预案尽快恢复播出或者消除外部威胁对安全播出的影响时的状态。
  第四十五条 本规定自2010年2月6日起施行。1992年6月17日原广播电影电视部发布的《有线电视系统技术维护运行管理暂行规定》、2002年4月2日国家广播电影电视总局发布的《有线广播电视传输覆盖网安全管理办法》和2002年8月23日国家广播电影电视总局发布的《有线广播电视传输覆盖网缆线安全防范管理办法》同时废止。     



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